【正文】 籌劃理論研究二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃理論研究（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅特征分析房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)活動中的具有綜合性的行業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。（二）稅收籌劃概述稅收籌劃：納稅人或扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰(zhàn)略模式、經(jīng)營活動、投資行為等理財(cái)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以達(dá)到節(jié)稅、遞延納稅或降低納稅風(fēng)險為目標(biāo)的一系列謀劃活動。稅收籌劃的基本原則：，是指納稅人不僅要把稅收籌劃放在整體經(jīng)營決策中加以考慮，而且要把它放在具體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中加以考慮。所以企業(yè)要進(jìn)行“成本效益分析”以判斷在經(jīng)濟(jì)上是否可行。稅收籌劃是一種經(jīng)濟(jì)規(guī)則，要求有長計(jì)劃、短安排，周密實(shí)施。 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)算依據(jù)。（2）增值額的扣除項(xiàng)目一般包括以下五項(xiàng)：①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包含土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)②開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用③)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅。 財(cái)稅字[1995]048號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)在扣除。⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（3）土地增值稅稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 籌劃方法三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法（一）利用土地增值稅起征點(diǎn)進(jìn)行籌劃 稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征上地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。納稅人建造普通住宅出售的，要充分考慮高定價所帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅負(fù)兩者之間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而得不償失。當(dāng)這批商品房的銷售價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加=X5%(1+7%+3%)=%X(其中5%為營業(yè)稅、7%為城市建設(shè)維護(hù)稅、3%為教育費(fèi)附加) 這時其全都允許扣除項(xiàng)目金額=100+%X，該企業(yè)要想享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，其房地產(chǎn)最高售價應(yīng)滿足：X≤（100+%X），解方程可知，（100+%）萬元。當(dāng)增值率略高于20%時，即應(yīng)適用“增值率在50%以下、稅率為30%”的規(guī)定。因此企業(yè)想要通過提高售價來得到更大的收益，（+）萬元。這一價格水平，不僅可以享受到起征點(diǎn)照顧，還可獲得較大收益。[案例1]某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年1月20日，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，單位平均售價2000元/平方米，銷售收入總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1100萬元，利息支出100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加率3%，‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例為10%。（1） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額=2400萬元（2） 扣除項(xiàng)目金額： ①取得土地使用權(quán)支付的金額=324萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本=1100萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（324+1100）10%=④加計(jì)20%扣除數(shù)=（324+1100）20%=⑤允許扣除的稅金=24005%（1+7%+3%）=132萬元 （3） 允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=324+1100+++132=（4） 增值額==（5） 增值率=247。=%20%，故免征土地增值稅（5）獲利金額==降價之后，銷售收入減少了30萬元，但由于免征土地增值稅。 對從事普通商品開發(fā)的地產(chǎn)商來說，并不是銷售價格越高其稅后收益就越高。房產(chǎn)是需求彈性小于1的商品；房價過高，普通消費(fèi)者承受不起，會引起社會的不滿，背負(fù)不負(fù)社會責(zé)任的罪名。（二）分散收入籌劃法，降低房地產(chǎn)銷售收入。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司在與購買者簽訂合同時，不區(qū)分房屋價格和附屬設(shè)備的價格，此時轉(zhuǎn)讓價格為1000萬元，相同條件下增值額會增加100萬元，應(yīng)納稅額也會隨之增大。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)惠。[案例2]，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。（1） 不分開核算（假如當(dāng)?shù)卦试S不分開核算）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=（1500011000）247。8000100%=25% 應(yīng)繳納土地增值稅=（100008000）30%0=600萬元豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=（50003000）247?？梢赃M(jìn)一步通過適當(dāng)減少銷售收入或增加開發(fā)支出等成本費(fèi)用使普通住宅的增值率控制在20%以下，這樣既可以免繳土地增值稅，又因降低了房價或者是提高了房屋質(zhì)量、改善了配套設(shè)施等，可以在激烈的競爭中取得優(yōu)勢。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，在售房時分別簽訂房地產(chǎn)銷售合同和附屬設(shè)備安裝及裝演、裝飾合同。 例如，某精裝修商品房售價為2000萬元(其中包含裝修費(fèi)500萬元)，稅法規(guī)定的可扣除金額為1250萬元。1250 x 100%=60%，適用的稅率為40%，扣除系數(shù)為5%。若分開核算，則增值率=(15001250)247。由此可見，分開核算比不分開核算少繳稅款237. 515=222. 5萬元。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）文件規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為增值額。此外，設(shè)立銷售公司會多一道銷售環(huán)節(jié)，從而增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前扣除額，減少了應(yīng)納稅所得額，減輕所得稅稅負(fù)。（三）代收費(fèi)用籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)向購買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用”。如果將代收費(fèi)用計(jì)入房價中，增值額雖未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在增值額相同的情況下，使得增值率變小。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下：允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1500+3000+450+（1500+3000）5%+555+（1500+3000）20%=6630萬元增值額=100006630=3370萬元 增值率=3370247。6780100%=%應(yīng)納土地增值稅=337030%0=1011萬元由此可見，將代收費(fèi)用計(jì)入房價中，會使可扣除項(xiàng)目增加150萬元，（）萬元。（四）成本費(fèi)用籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用不僅包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。納稅人如果能夠最大限度地?cái)U(kuò)大成本費(fèi)用的列支金額，就會節(jié)約很多稅。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，同時，企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低以降低納稅級次，甚至免交土地增值稅。在這種情況下，增值率=[2500（1524+2500%）]247。由此可見，適度的增加建造成本，提高房產(chǎn)售價，可以使增加的建造成本得到補(bǔ)償，