【正文】 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。市場經(jīng)濟的主要特征之一就是競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對其生產(chǎn)經(jīng)營活動進行全方位、多層次的運籌。以最小的投入獲得最大收益，是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的直接動機和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，而影響生產(chǎn)經(jīng)營成本高低的因素有多個，稅收是其中非常重要的因素。而且土地增值稅以房地產(chǎn)再次交易后與上一次交易金額相比的增值額，作為征稅對象。對于調(diào)控房地產(chǎn)投機收益具有更強的分辨能力，推遲交易時間，達到免稅的時間要求，就可以避開營業(yè)稅；而土地增值稅不存在避稅的情況，只要存在房地產(chǎn)交易的增值或所得，都需要納稅，并且推遲交易可能還會因為房產(chǎn)增值而承擔(dān)更重的稅負。（一）利用土地增值稅的起征點進行的納稅籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。納稅人欲享受起征點照顧,需制定合適房價，降低土地增值稅稅負。方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬元來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社，%，增值率未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。A和B相比，A每平方米售價低于B100元，獲利高于B。（二）收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。因為，在累進稅制下，收入的增長，預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得高的增長率使用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負急劇上升，因而分散收入有著很強的現(xiàn)實意義。比如房屋里面的各種設(shè)施。假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。而土地增值額使用的是四級超率累進稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大。具體做法是在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解。將這種籌劃方法進行一下引申，可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上去，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到了省稅的目的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負擔(dān)。840]，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元（（5000840）30%），還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元（50005%），城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元[60（7%+3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元(108+60+6),企業(yè)的所得稅前凈利潤為186萬元(5000174)。將這種籌劃方法進行一下引申，在房地產(chǎn)銷售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房產(chǎn)銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，“自2003年1月1日起，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。” 中國注冊會計師協(xié)會編，：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，第114頁而且，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。”這規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中公共設(shè)施費和開發(fā)間接費，企業(yè)就應(yīng)特別關(guān)注。如果納稅人能最大限度的擴大費用列支比例，則肯定會節(jié)省很多稅款。為吸引更多的客戶，企業(yè)決定增加開發(fā)成本，改善住房環(huán)境，增大投入主要用于公共配套設(shè)施和開發(fā)間接費用兩項，其他允許扣除項目金額大體一致（如表四）。C在B的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬元，同時也增加其他扣除項目20萬元，%，不超過允許扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元。因此，B與C相比，應(yīng)該選擇C。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無節(jié)制的任意擴大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。因為這類企業(yè)可能同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的就業(yè)負擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⑦@段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費用進行正確的會計處理就，選擇利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。該準(zhǔn)則僅限于固定資產(chǎn)，而未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則涉及的范圍。依據(jù)此規(guī)定，應(yīng)將開發(fā)的房地產(chǎn)商品在銷售之前發(fā)生的借款費用予以資本化，將在銷售之后發(fā)生的借款費用予以費用化。2006年新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》（以下簡稱“新準(zhǔn)則”）對此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。依據(jù)此項規(guī)定，應(yīng)將房地產(chǎn)商品達到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費用，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本?，F(xiàn)行準(zhǔn)則將借款費用資本化的范圍僅限于專門借款