【正文】 0%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（20000－16000）30%=1200（萬元）6000100%=67%＞50%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（10000－6000）40%－60005%=1300（萬元）方案二：不分別核算增值額22000100%=36%＜50%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（30000－22000）30%=2400（萬元）。轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，無論是否辦理立項(xiàng)人和土地使用權(quán)的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的行為。合作開發(fā)主要有三種形式，第一種是“以地?fù)Q房”，即一方出土地，一方出資金，同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建成后按一定比例分配房產(chǎn)的行為。第二種是“共同投資”，由兩個及以上的投資者不單獨(dú)組建項(xiàng)目公司，共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為。如果雖為共同列項(xiàng)投資開發(fā)，但一方采取閉口價形式，讓另一方參與開發(fā)的，則其取得的收入應(yīng)該視同銷售不動產(chǎn)，需要征收營業(yè)稅。第三種是“合營開發(fā)”，由合作各方投資設(shè)立新的項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)。投資人共同設(shè)立項(xiàng)目公司，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)，按投資比例分配利潤。代建房產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建設(shè)單位建造房屋的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的代建費(fèi)需要按照“代理業(yè)”征收營業(yè)稅。委(受)托代銷房產(chǎn)受托銷售房產(chǎn)。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，其計算方法分為從價計征和從租計征兩種?，F(xiàn)在社會為促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！吨腥A人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》同時廢止。納稅人在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織都是企業(yè)所得稅的納稅人，個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不是企業(yè)所得稅的納稅人，而應(yīng)由出資人繳納個人所得稅。適用范圍。開發(fā)產(chǎn)品的完工條件。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，以最早的一個為準(zhǔn)。收入的處理范圍。三、成本費(fèi)用籌劃法企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。收入確認(rèn)時點(diǎn)。第二、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，這是實(shí)踐中最規(guī)范存在的收入確認(rèn)模式。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。計稅毛利率下調(diào)。房地產(chǎn)公司在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸為開發(fā)項(xiàng)目的人員劃入項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目所有，這樣，就把期間費(fèi)用開支的費(fèi)用計入了開發(fā)間接費(fèi)，從而降低增長率，減少應(yīng)交土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%，此前的規(guī)定是15%。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)文件。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種大部分都是地方稅種，各地為了招商引資，“放水養(yǎng)魚培養(yǎng)稅源，往往都會出臺一些財政扶持政策，根據(jù)企業(yè)對地方財政的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行適當(dāng)扶持。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的總體籌劃思路是:增強(qiáng)經(jīng)理層的納稅籌劃意識，要使納稅籌劃走在生產(chǎn)經(jīng)營決策之前。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。我們從營業(yè)稅的計算公式“應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率”可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，應(yīng)該從兩方面著手:一是降低營業(yè)額，二是適用較少稅率甚至是零稅率(即爭取免稅)。由于不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的計稅營業(yè)額不同，我們可以利用這些差異，在進(jìn)行經(jīng)營決策的時候，使經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生符合按差額計算營業(yè)額的規(guī)定，達(dá)到節(jié)稅的目的。對于不能采用差額征稅的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，則可以采取業(yè)務(wù)分拆法，或者直接采取較低的定價或者盡量降低價外費(fèi)用，減少不必要的收費(fèi)，從而直接降低應(yīng)納稅額。從適用較低稅率角度看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或出租不動產(chǎn)、提供代建、物業(yè)管理等服務(wù)適用5%的營業(yè)稅稅率，提供建筑勞務(wù)則適用3%的營業(yè)稅稅率。從籌劃原理上分析:假設(shè)企業(yè)的房產(chǎn)原值為M，收取年租金N，那么從價計征應(yīng)繳房產(chǎn)稅為:M(130%)%=M%。當(dāng)N12%M%，亦即N/M7%時，選擇從價計征合算。因此，房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者是采用拆分法將租金進(jìn)行分解。變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。這樣，就把房屋出租行為變?yōu)槌邪?jīng)營行為，“出租”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”業(yè)務(wù)，就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，這樣既避免了較高的房產(chǎn)稅，又合理避免了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅及其附加稅，從而可以減輕企業(yè)