【文章內(nèi)容簡介】 題如下：適用范圍。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品的完工條件。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，以最早的一個為準。不過如果有關(guān)企業(yè)開發(fā)土地再行轉(zhuǎn)讓，只能比照一般貨物銷售或者財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行所得稅處理。收入的處理范圍。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。三、成本費用籌劃法企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。其實代收代繳費用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質(zhì)影響。收入確認時點。第一、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)，和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。第二、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。第三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)，這是實踐中最規(guī)范存在的收入確認模式。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。計稅毛利率下調(diào)。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：由此可見，在土地增值稅計算中，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用的是扣除比例為10%的比例扣除法，期間費用實際的發(fā)生額大小對扣除項目金額沒什么影響。房地產(chǎn)公司在組織機構(gòu)設(shè)置上向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸為開發(fā)項目的人員劃入項目編制，把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目所有，這樣，就把期間費用開支的費用計入了開發(fā)間接費，從而降低增長率，減少應(yīng)交土地增值稅。開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列的市的人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％，此前的規(guī)定是20%。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%，此前的規(guī)定是15%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％，此前的規(guī)定是10%。屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關(guān)主管部門的批準文件。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種大部分都是地方稅種，各地為了招商引資，“放水養(yǎng)魚培養(yǎng)稅源，往往都會出臺一些財政扶持政策，根據(jù)企業(yè)對地方財政的貢獻大小進行適當扶持。在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多稅收優(yōu)惠政策都被取消，能夠爭取地方財政的扶持，也是降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)利益的行之有效的方法。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的總體籌劃思路是:增強經(jīng)理層的納稅籌劃意識，要使納稅籌劃走在生產(chǎn)經(jīng)營決策之前。納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；努力爭取地方財政的扶持則是選擇企業(yè)注冊地址需要考慮的重要因素。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。以下分別就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅籌劃技巧進行研究。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個階段。我們從營業(yè)稅的計算公式“應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率”可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，應(yīng)該從兩方面著手:一是降低營業(yè)額，二是適用較少稅率甚至是零稅率(即爭取免稅)。從降低營業(yè)額角度看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的營業(yè)額的計算是有差異的:提供應(yīng)稅勞務(wù)如代建房屋、物業(yè)管理等以及出租房產(chǎn)或土地使用權(quán)的營業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為全部收入減去土地使用權(quán)受讓原價后的余額；銷售開發(fā)產(chǎn)品的營業(yè)額為取得的全部收入；購買爛尾樓改擴建后再銷售的，則以全部收入減去爛尾樓的購置成本后的余額為營業(yè)額。由于不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的計稅營業(yè)額不同，我們可以利用這些差異，在進行經(jīng)營決策的時候，使經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生符合按差額計算營業(yè)額的規(guī)定，達到節(jié)稅的目的。對于不能采用差額征稅的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，則可以采取業(yè)務(wù)分拆法，或者直接采取較低的定價或者盡量降低價外費用，減少不必要的收費，從而直接降低應(yīng)納稅額。當然，降低營業(yè)額要以不損害企業(yè)經(jīng)濟利益為前提。從適用較低稅率角度看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或出租不動產(chǎn)、提供代建、物業(yè)管理等服務(wù)適用5%的營業(yè)稅稅率，提