土地增值稅培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-06-08 01:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金（物業(yè)完善費一般反應(yīng)在開發(fā)間接費用中）滾動開發(fā)的，還應(yīng)分項目進行核算，出具分項目的決算報告。不可以串移開發(fā)成本。票據(jù)的合法合理合規(guī)性：根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：（建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機構(gòu)（質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對方單位或個人簽章要件。開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應(yīng)直接按照《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》中的規(guī)定進行對應(yīng)，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用這四項費用，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。明細核算不規(guī)范或沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)可對所列四項開發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時可采取按《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》核定扣除額的方法。 （1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不實的；（3）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（4）清算項目中的這四項費用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由無法舉證的?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》核定扣除額的核算方法：首先先將清稅項目的房屋類型與《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中的房屋分類進行對照，確定適用的核定建安造價。其次，用核定建安造價乘以房屋清算面積，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的扣除金額。(三)、房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按地價使和開發(fā)成本金額之和的5％計算扣除。財務(wù)費用中的利息支出不能按清算項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用，以取得土價和開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。利息支出按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構(gòu)利息結(jié)算單為依據(jù)。超過上浮幅度的部分利息、超過貸款期限的利息部分、加罰的利息都不允許扣除。金融機構(gòu)證明，是指各類銀行、保險公司及經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構(gòu)。企業(yè)間的借款等利息不允許扣除。（四）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、政府稅費。列入
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