土地增值稅培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-06-08 01:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金（物業(yè)完善費(fèi)一般反應(yīng)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。不可以串移開(kāi)發(fā)成本。票據(jù)的合法合理合規(guī)性：根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定進(jìn)行對(duì)應(yīng)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。明細(xì)核算不規(guī)范或沒(méi)有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時(shí)可采取按《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定扣除額的方法。 （1）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的；（3）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的；（4）清算項(xiàng)目中的這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定扣除額的核算方法：首先先將清稅項(xiàng)目的房屋類型與《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中的房屋分類進(jìn)行對(duì)照，確定適用的核定建安造價(jià)。其次，用核定建安造價(jià)乘以房屋清算面積，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除金額。(三)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按地價(jià)使和開(kāi)發(fā)成本金額之和的5％計(jì)算扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以取得土價(jià)和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。利息支出按照國(guó)家銀行公布的不同類別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單為依據(jù)。超過(guò)上浮幅度的部分利息、超過(guò)貸款期限的利息部分、加罰的利息都不允許扣除。金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。企業(yè)間的借款等利息不允許扣除。（四）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、政府稅費(fèi)。列入
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