【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同，花園項(xiàng)目已售面積為132,，已出租面積為3,，已自用面積為4,?！　⊥ㄟ^(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的計(jì)算得出，%，即已售面積為132,247?？偪墒勖娣e為140,，符合國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定的應(yīng)進(jìn)行清算的條件?！　　　≡趯?duì)土地增值稅清算條件進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關(guān)注相關(guān)問(wèn)題：　?。?）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注　　、完成銷售的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售?！　?，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況?！　。瑧?yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓?！　。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注　　，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書(shū)》；　　，并說(shuō)明是否符合文件規(guī)定。　　　　國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的情況。具體規(guī)定如下：　?。?）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　。?）對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算?！　。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！　?duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！　　　∏逅銞l件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項(xiàng)目施工進(jìn)度和項(xiàng)目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請(qǐng)表》的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別作出說(shuō)明，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，為按每個(gè)清算單位分別進(jìn)行納稅申報(bào)奠定基礎(chǔ)。在具體分析認(rèn)定中，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：　　（1）審核清算項(xiàng)目資料是否齊全　　納稅人提出清算申請(qǐng)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員將查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請(qǐng)前的清算條件認(rèn)定階段，應(yīng)注重對(duì)清算項(xiàng)目資料的審核?！　。?）審核清算項(xiàng)目是否與項(xiàng)目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策?！　。?）整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面調(diào)查　?。?）總況調(diào)查?！　?yīng)調(diào)查：開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。　?。?）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的調(diào)查?！　?yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項(xiàng)目普通住宅開(kāi)發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況?！　。?）銷售比例的計(jì)算　　計(jì)算銷售比例時(shí)，應(yīng)注意國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定的要求進(jìn)行清算的第一個(gè)條件，“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”。　　其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”?！　∩鲜龅匿N售比例的計(jì)算方法，與“四項(xiàng)成本”的每平方米工程造價(jià)的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積”。具體公式如下：　　每平方米工程造價(jià)=“四項(xiàng)成本”總金額247?？偨ㄖ娣e　　　?。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；　?。?）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；　?。?）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；　?。?）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；　?。?）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；　?。?）主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表；　?。?）確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報(bào)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)等四項(xiàng)資料。　?。ㄋ模┐_認(rèn)清算申報(bào)期限　　　　截至2011年10月31日該項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)?！　　　⊥恋卦鲋刀惽逅闵陥?bào)期限分兩種情況進(jìn)行確定：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的情況。國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，對(duì)土地增值稅的清算申報(bào)期限作出了規(guī)定：　?。?）對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)?！　。?）對(duì)于要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。　　　?。?）清算申請(qǐng)期限　　對(duì)項(xiàng)目清算申請(qǐng)期限進(jìn)行審核，應(yīng)注意以下問(wèn)題：審核符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；審核符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)?！　。?）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報(bào)情況審核　　對(duì)土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報(bào)手續(xù)。　?。ㄎ澹┐_認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件　　2011年11月1日，甲公司委托某稅務(wù)師事務(wù)所，對(duì)花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。因此，甲公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書(shū)》的前置程序，出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)。甲公司花園項(xiàng)目屬于國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件規(guī)定的應(yīng)進(jìn)行清算的情況，執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間應(yīng)為達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)，即2011年10月31日起90日內(nèi)?！　。┣逅闫鹗紩r(shí)間、清算截止時(shí)間　　對(duì)甲公司清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：　　，那么在填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》時(shí)，本次清算截止基準(zhǔn)日期應(yīng)為2011年10月31日?！　?，甲公司取得第一宗土地使用權(quán)證書(shū)的日期為2000年1月16日，花園項(xiàng)目的清算起始時(shí)間可以根據(jù)取得土地使用權(quán)證書(shū)時(shí)間確認(rèn)為2000年1月16日。如果，采取了先開(kāi)發(fā)后辦證的非規(guī)范程序，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的日期確認(rèn)項(xiàng)目清算起始時(shí)間?！　。瑢?duì)清算期內(nèi)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況進(jìn)行了解，并取得相關(guān)的證據(jù)資料?！　。ㄆ撸┓制陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性　　由于甲公司花園項(xiàng)目一期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此不涉及分期開(kāi)發(fā)各期清算方式的問(wèn)題。　　如果甲公司花園項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)為2630樓及配商，第二期開(kāi)發(fā)為332。那么，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就應(yīng)按兩個(gè)清算單位進(jìn)行清算。在收入、成本的確認(rèn)時(shí)，就應(yīng)考慮由于分期開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題。如，一期清算時(shí)對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額按國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確記載的一期所占土地面積進(jìn)行扣除，在進(jìn)行二期清算時(shí)使用同樣方法按占地面積確認(rèn)二期扣除項(xiàng)目中的取得土地使用權(quán)所支付金額，而不能使用建筑面積或可售面積?！　≡阼b證分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，填寫(xiě)《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》時(shí)，應(yīng)注意取得已經(jīng)清算各期 “成本費(fèi)用分配的標(biāo)準(zhǔn)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入額確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)” 的相關(guān)資料，保證各期使用的標(biāo)準(zhǔn)一致。　　三、清算單位的確認(rèn)　?。ㄒ唬┘坠厩逅銌挝坏膶徍恕　〖坠净▓@項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為一個(gè)證，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地施工許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、土地使用權(quán)出讓合同均為三個(gè)證，銷售許可證為兩個(gè)證，但由于該項(xiàng)目企業(yè)一次性進(jìn)行開(kāi)發(fā)投入并銷售，依據(jù)準(zhǔn)則及指南的規(guī)定，我們應(yīng)將其作為一個(gè)清算單位進(jìn)行清算?！　〖偃绫景钢?，花園項(xiàng)目按兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)確認(rèn)為兩個(gè)清算單位?！　。ǘ┘坠竟ぷ鞯赘宓奶钪啤　徍饲逅銌挝坏拇_認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》。在填寫(xiě)該表時(shí)，應(yīng)注意：清算項(xiàng)目名稱應(yīng)與確認(rèn)清算單位相關(guān)法定文件上記錄的名稱保持一致。對(duì)于同一個(gè)清算單位法定文件資料記錄的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)考慮法定文件是否存在變更名稱，應(yīng)向被鑒證單位索取相關(guān)證據(jù)資料，并與被鑒證單位進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)?！　〖坠巨D(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過(guò)程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表205《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》。　?。ㄈ┎徽鞫惡兔舛惖亩惙ㄒ罁?jù)　　清算單位確認(rèn)之后，應(yīng)就各清算單位是否符合不征稅或免稅的條件做出分析判斷。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為不征稅或免稅項(xiàng)目，審核程序與不征、免征、應(yīng)征等情形都存在的項(xiàng)目采取的審核程序是不同的。為了避免錯(cuò)誤的選擇審核程序，提高工作效率，應(yīng)重視每個(gè)清算單位的稅收政策適用情況審核，且這個(gè)程序應(yīng)該在收入審核之前完成。　　根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，下列事項(xiàng)不征稅或免稅?！　　　》康禺a(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承通常分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承主要是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。這種行為中發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍?！　　　》康禺a(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（即贈(zèng)與人）依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人（即受贈(zèng)人）的民事法律行為?！　∝?cái)稅字［1995］48號(hào)文件規(guī)定，“上述‘贈(zèng)與’是指如下情況：　?。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。　?。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)的。　　上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益組織?！薄　∵@種行為雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即贈(zèng)與人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍?！　　　》康禺a(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)于以出租名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)，以逃避土地增值稅的，應(yīng)根據(jù)《征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！　　　》康禺a(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的收入，但實(shí)際上這些收入在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅只是待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍?！　　　》康禺a(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，收入是一種勞務(wù)收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍?！　　　》康禺a(chǎn)的重新評(píng)估是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍?！　?、征用　　因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人、土地使用人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)此免征土地增值稅。此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《細(xì)則》規(guī)定也免征土地增值稅?！　∷摹⑵胀ㄗ≌?、非普通住宅的收入、支出劃分　?。ㄒ唬┘坠酒胀ㄗ≌⒎瞧胀ㄗ≌呐卸ā　∫罁?jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！　∫虼?，我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)首先判定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。在判定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)按國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)和各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并填寫(xiě)《普通住宅判定表》。