土地增值稅清算實例(編輯修改稿)
2024-07-25 19:44 本頁面
【文章內容簡介】 確認扣除項目金額土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。房地產開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。(2) 首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設施費用的審核經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經營性質的設施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。房地產開發(fā)費用的審核《鑒證報告》中對該單位房地產開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元?？鄢c轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。重新計算房地產開發(fā)企業(yè)加計扣除為 (362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元 。經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應納稅款計算普通標準住宅計算過程經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值額=900,000,000789,691，500=110,308,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=﹪通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值額=530,000，000263，230，500=266,769,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=﹪適用稅率為5
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