【文章內(nèi)容簡介】 機(jī)、電腦、床、沙發(fā)等家用電器和家具。電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不構(gòu)成建筑實(shí)體，不能在“開發(fā)成本—建筑安裝成本”中列支。納稅人列支的裝修費(fèi)用（特別是家電家具類），應(yīng)按照《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，不在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的不得列支。③關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后年度支付。作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。④驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否異常審核時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否異常。加強(qiáng)預(yù)警值管理，對(duì)超過建筑安裝工程預(yù)警值的，應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的規(guī)劃立項(xiàng)、監(jiān)理部門報(bào)告、施工變更圖紙、工程預(yù)（概）算書、工程結(jié)（決）算書等材料，并重點(diǎn)開展納稅評(píng)估，責(zé)成企業(yè)如實(shí)申報(bào)；對(duì)明顯高于預(yù)警值（超過10%），又無正當(dāng)理由的，清算時(shí)可按預(yù)警值為基礎(chǔ)核定扣除。（要有關(guān)鍵性證據(jù)突破）：（1）清算鑒證內(nèi)容國稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十四條規(guī)定 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。（九）各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。 （2）清算鑒證重點(diǎn)及注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。：（1）清算鑒證內(nèi)容國稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十五條規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。（2）清算鑒證重點(diǎn)要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用”以及“管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，從而判斷其真實(shí)性。對(duì)于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購進(jìn)的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象。（3）注意事項(xiàng)根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：A、如果對(duì)方單位是經(jīng)營性企業(yè)(建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。B、如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)(房屋土地局、規(guī)劃局等)或政府行政管理機(jī)構(gòu)(質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等)，應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。C、如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑證(合同協(xié)議、收據(jù))，應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。D、對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設(shè)施的開發(fā)，這兩項(xiàng)開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)都計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋。這樣，不僅適用于只進(jìn)行土地開發(fā)的情況，也適用于既進(jìn)行土地的開發(fā)又進(jìn)行商品房建設(shè)的情況。在計(jì)算增值額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項(xiàng)目時(shí)，允許按實(shí)際成本進(jìn)行扣除。 開發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本各項(xiàng)類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。三、鑒證步驟按國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知，對(duì)于符合