【文章內(nèi)容簡介】 5）出第A00454號、京東國用（2005）出第更0451號、京東國用（2005）出第更0452號”?！　?，怎樣判定納稅主體？　　（1）背景介紹　　甲乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，乙沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，對無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參與房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)，就無法取得房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)。甲通過招拍掛，取得項目的開發(fā)權(quán)后，以協(xié)議形式，將該房地產(chǎn)項目委托給乙進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)過程中，相關(guān)證明文件和協(xié)議的簽訂，均以甲的名義進(jìn)行。甲向乙收取一定的前期投資及開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用，乙負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)投入，并享有開發(fā)收益?！　。?）已經(jīng)取得的證據(jù)資料　　1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　　2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》　　3.《國有土地使用證》　　4.《建設(shè)工程開工證》　　5.《銷售許可證》　　　　　　（3）問題提出　　該房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅主體是甲還是乙呢？　?。?）問題處理　　對這個問題，我們依據(jù)國稅函發(fā)[1995]110號文件和指南第八條，從兩方面進(jìn)行判斷：首先，從形式條件進(jìn)行判定，土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂單位為甲，取得土地使用權(quán)所支付的款項也是以甲方的名義向相關(guān)部門繳納。其次，從實質(zhì)條件進(jìn)行判定，相關(guān)證件的所有權(quán)人為甲，甲擁有該項目直接支配物權(quán)。從上述兩方面進(jìn)行判定，甲為該開發(fā)項目的納稅主體。文件具體規(guī)定如下：　　國稅函發(fā)[1995]110號文件規(guī)定：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅?！　∫虼耍灰l(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！　?.“五證”的內(nèi)容　　房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明?！　「鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的流程，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否為納稅主體的條件，主要看形式條件，就是開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列“五證”：　　《國有土地使用證》　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　　《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》　　《建設(shè)工程開工證》或《建筑工程施工許可證》　　《銷售許可證》或《預(yù)售許可證》　　　　（1）取得立項批復(fù)（發(fā)改委）；　　（2）項目可行性研究報告批復(fù)（發(fā)改委）；　?。?）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書（國土局）；　　（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)委）；　　（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書（國土局）；　?。?）方案批準(zhǔn)通知書（規(guī)委）；　?。?）獲得計劃任務(wù)（發(fā)改委）；　?。?）征得政府有關(guān)部門的認(rèn)同意見（人防、消防、園林、教育、市政、河湖、交通）；　　（9）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委）；　?。?0）施工許可證（建委）；　?。?1）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證（建委）?！　　拔遄C”　?。?）判斷項目占地是否屬于違章建筑——建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　建設(shè)用地規(guī)劃許可，是判斷項目所在地的占地情況是否合法的證據(jù)。盡管項目基本位置是正確的，但是如有超出四界的部分仍屬于違章建筑?！　。?）判斷項目工程是否屬于違章建筑——建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　建設(shè)工程規(guī)劃許可，是判斷項目工程情況是否合法的證據(jù)。盡管項目占地合法，但是如果發(fā)生達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)、或超過了規(guī)劃建筑面積、或建筑位置移動等情形，仍屬于違章建筑?！　。?）判斷項目是否屬于土地增值稅征收范圍——國有土地使用證　　國有土地使用證，是判斷土地是否屬于國有性質(zhì)的證據(jù)，也是判斷是否屬于土地增值稅征收范圍的證據(jù)。如果項目占地不具有國有性質(zhì)，根據(jù)條例的規(guī)定則不屬于土地增值稅的征收范圍。　?。?）判斷項目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項目范圍——建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）　　建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證），是判斷開發(fā)項目的施工單位是否具有施工資格，開發(fā)商是否具有建設(shè)單位資格的證據(jù)。我國的建筑市場是嚴(yán)格的招標(biāo)制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證注明的施工單位才有資格從事該項目的施工行為，只有支付給具有某項目施工資格的施工單位費(fèi)用才能計入土地增值稅扣除項目。審核項目主體施工成本時，開具發(fā)票的施工單位名稱必須與施工許可證注明的名稱一致，否則不允許計入土地增值稅扣除項目。　?。?）判斷項目清算條件的起點標(biāo)志——銷售許可證或預(yù)售許可證　　銷售許可證或預(yù)售許可證，是判斷開發(fā)項目是否具有銷售資格的證據(jù)。未取得銷售資格的開發(fā)項目不存在土地增值稅清算的問題，取得銷售許可證的時點是確認(rèn)清算條件的起點?！　。ǘ┐_定應(yīng)稅行為　　　　我們通過從下面三個方面進(jìn)行判斷，甲公司應(yīng)稅行為已經(jīng)發(fā)生：　　（1）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《銷售許可證》，許可證號為：京房售證字（2004）53號、京房售證字（2003）843號。根據(jù)甲公司提供的加蓋公章的《銷售情況統(tǒng)計表》，已經(jīng)銷售132,，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生；　?。?）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《國有土地使用權(quán)證書》，并簽定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，支付了地價款，取得了相關(guān)票據(jù)，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓對象為國有土地使用權(quán)；　　（3）截至2011年10月31日止，甲公司的花園小區(qū)項目已經(jīng)銷售，并向購買方開具了收款憑證收取款項，由此可判定甲公司已經(jīng)取得增值收入。　　在對本案中的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行鑒證時，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》“發(fā)生情況”相關(guān)欄次?！　　　τ谌绾螀^(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)與非從事房地產(chǎn)開發(fā)，這個問題主要是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不存在這個問題。因為，房地產(chǎn)開發(fā)施行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)和個人，開發(fā)的房屋土地不允許上市交易，市外交易不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的許多優(yōu)惠政策?！　≡趯嶋H工作中，我們應(yīng)根據(jù)出讓方的立項文件確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋土地的交易性質(zhì)？判斷其是否屬于開發(fā)項目？下面我再舉個案例，來與大家一起探討一下?！　。?）背景介紹　　某投資管理公司將在建生產(chǎn)用房以4500萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。合同約定，受讓方負(fù)責(zé)辦理過戶、納稅等事宜?！　。?）是否屬于清算項目的判斷錯誤　　受讓方辦理土地增值稅申報手續(xù)時，主管稅務(wù)所要求提交注冊稅務(wù)師事務(wù)所的鑒證報告