【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì) 、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。 財(cái)稅字【 1995】第 048 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第四條 發(fā)文日期 ： 19950525 二、無(wú)償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅 (京地稅地 [2020]187 號(hào) ) 北京房地集團(tuán)有限公司為國(guó)有獨(dú)資公司，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交暫行辦法的通知》 (京政辦發(fā) [2020]20 號(hào) )、北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于劣勢(shì)國(guó) 有企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》 (京國(guó)資改組字 [2020]54 號(hào) )及《北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)房產(chǎn)、土地移交無(wú)償劃轉(zhuǎn)的通知》要求，無(wú)償承受北京汽車(chē)工業(yè)控股有限責(zé)任公司、北京市對(duì)外經(jīng)貿(mào)控股有限責(zé)任公司、北京化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、北京房地集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責(zé)任公司、北京京城機(jī)電控股有限責(zé)任公司、北京二商集團(tuán)有限責(zé)任公司、北京興東方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，現(xiàn)將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中有關(guān)契稅、土地增值稅問(wèn)題通知如下： 二、土地增值稅 (一 )根據(jù)《中華人民共和 國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，北京汽車(chē)工業(yè)控股有限責(zé)任公司等八家企業(yè)將非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)北京房地集團(tuán)有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。 (二 )根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》 (京地稅地[2020]134 號(hào) )第二條規(guī)定，此種情況可不開(kāi)具《土地增值稅涉稅證明》。 京地稅地 [2020]187 號(hào)：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司無(wú)償承受非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)有關(guān)契稅、土地增值稅問(wèn)題的通知成文日期： 20200623 三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移 (云地稅一字 [2020]1 號(hào) ) 保山市地方稅務(wù)局： 你局《關(guān)于對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問(wèn)題的請(qǐng)示》 (保地稅一字 [2020]46 號(hào)收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下： 企業(yè)是由人 (企業(yè)勞動(dòng)者和經(jīng)營(yíng)管理者 )和物 (企業(yè)貨幣資金、機(jī)器設(shè)備、原材料、建筑物及其占有的土地 )組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并非僅僅是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和原材料等物資所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是整個(gè)企業(yè) (包括人和物 )的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。 云地稅一字 [2020]1 號(hào)：云南省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問(wèn)題的批復(fù) 發(fā)文日期： 20200108 第二章 應(yīng)稅收入 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、條例的基本規(guī)定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 摘自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 (國(guó)務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) )第五條 發(fā)文日期 ： 19931213 7 二、 細(xì)則的解釋 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成 人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。 摘自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第二十條 發(fā)文日期 ： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國(guó)稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ) 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng) 濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入。 國(guó)稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào)：《土地增值稅宣傳提綱》第五條 發(fā)文日期 ： 19950316 第二節(jié) 具體規(guī)定 (一 )代收費(fèi)用 (財(cái)稅字【 1995】第 048 號(hào) ) 關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而 是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 財(cái)稅字【 1995】第 048 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第六條 發(fā)文日期 ： 19950525 (二 )外幣折算 (財(cái)稅字【 1995】第 048 號(hào) ) 關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問(wèn)題 對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國(guó)家 公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月 1 日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。 財(cái)稅字【 1995】第 048 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第十五條 發(fā)文日期 ： 19950525 (三 )非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (國(guó)稅發(fā)【 2020】第 187號(hào) )( 國(guó)稅發(fā)【 2020】第 091 號(hào) ) (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn) ： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)：《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的 8 通知》第三條 發(fā)文日期 ： 20201228 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)【 2020】第 091 號(hào)： 《 關(guān) 于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 》第十九條 發(fā)文日期 ： 20200512 (四 )土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn) (國(guó)稅函 [2020]220 號(hào) ) 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 國(guó)稅函 [2020]220 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的 通知》第一條 發(fā)文日期：2020519 第三章 扣除項(xiàng)目 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、條例的基本規(guī)定 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額； (二 )開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； (三 )新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； (四 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (五 )財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 摘自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 (國(guó)務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) )第六條 發(fā)文日期 ： 19931213 二、細(xì)則的解釋 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： (一 )取得土地使用權(quán) 所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 (二 )開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) )的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 )，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 “三通一平 ”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (三 )開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )，是指與房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5％以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (四 )舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是 指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 (五 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (六 )根據(jù)條例第六條 (五 )項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條 (一 )， (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20％的扣除。 摘自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第七條 發(fā)文日期 ： 19950127 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積 ① 的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? 摘自《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第九條 發(fā)文日期 ： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國(guó)稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ) 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除 項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng) ： (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 (二 )開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 )。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期 工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 (三 )開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi) ① 總面積的解釋見(jiàn)第四節(jié)“其他規(guī)定”中 (四 )國(guó)稅函【 1999】第 112 號(hào) 。 10 用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本之和的 5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的 10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 (四 )舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房