某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-01-22 22:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 % % % % 2,7367900 4000 % % % % 2,802無效價(jià)格區(qū)間低效價(jià)格區(qū)間 普通住宅的價(jià)格超過同一級(jí)別土地住宅平均價(jià)格的 ，就變成非普通住宅，此時(shí)只要有增值額，就要就增值額的 30%征收土地增值稅－－ 關(guān)于無效價(jià)格區(qū)間的研究 2售價(jià)增加1元土地增值稅從無到有附件：土地增值稅測算表 圖解無效價(jià)格區(qū)間 2銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）% % % %%%%%%非普通住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)% 無效價(jià)格區(qū)間示意圖6624 75997332 84118112 93068112 93067316 8393↓↓↓↓↓↓單位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均價(jià)4127456850544558613061636600上圖為某項(xiàng)目實(shí)例，從其經(jīng)營計(jì)劃上報(bào)數(shù)字可見，該項(xiàng)目二期四區(qū)、三期經(jīng)營計(jì)劃的價(jià)格均落在了無效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可見，土地增值稅的籌劃，首要對現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行針對性的摸底和調(diào)整。三、土地增值稅的清算交稅光榮符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： p房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ?p整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ?p直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： p已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ?p取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ?p省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 土地增值稅的清算條件按產(chǎn)品類型：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位按項(xiàng)目總體清算或分期清算《計(jì)稅成本》與集團(tuán)現(xiàn)行成本核算規(guī)定的統(tǒng)一清算口徑與公司現(xiàn)行核算的標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一普通住宅20％免稅的籌劃空間車位商業(yè)成本界定地價(jià)、利息分?jǐn)傆?jì)算普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)清算對象清算時(shí)點(diǎn)國家法規(guī)、地方法規(guī)國家法規(guī)、地方法規(guī)劃籌 關(guān) 鍵 點(diǎn) 土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)例演示－ A項(xiàng)目收入 ，開發(fā)成本 ；同一項(xiàng)目，清算時(shí)點(diǎn)不同、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)果迥異；上述任一清算條件的變化，都會(huì)導(dǎo)致最終清算結(jié)果的不同； 實(shí)例演示－清算細(xì)則對項(xiàng)目影響 .1 保守測算－分期分產(chǎn)品類型－ 4206萬 .4 折中測算 1－非普通調(diào)整為普通－ 1324萬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的影響4206萬1324萬 .2 折中測算 2－全項(xiàng)目非普通－ 3775萬項(xiàng)目分期的影響4206萬3775萬 .3 樂觀測算－全項(xiàng)目普通－ 0普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目分期的影響4206萬0萬土地增值稅的籌劃，除了規(guī)避無效價(jià)格區(qū)間外，清算時(shí)點(diǎn)、清算對象、住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的差異，將對籌劃結(jié)果產(chǎn)生顛覆性影響；A項(xiàng)目全項(xiàng)目認(rèn)定普通住宅，稅負(fù)為 0；最嚴(yán)格分期、分產(chǎn)品類型測算，稅負(fù) 4206萬，其中暗含巨大的籌劃空間； 綜上目前，北京的土地增值稅清算細(xì)則雖已出臺(tái)，但政策很多地方都很模糊，沒有明確的規(guī)定，應(yīng)爭取最有利于企業(yè)的清算政策；四、土地增值稅的應(yīng)對改變各產(chǎn)品類型的成本分?jǐn)偡椒ㄔ黾友b修費(fèi)用集團(tuán)內(nèi)建筑公司提供建筑安裝服務(wù)，轉(zhuǎn)移利潤股權(quán)轉(zhuǎn)讓－－商業(yè) 土地增值稅的應(yīng)對關(guān)鍵點(diǎn) 為了降低土地增值稅稅負(fù)，結(jié)合清算細(xì)則與項(xiàng)目的具體情況，有針對性的選擇籌劃方案： 成本跨產(chǎn)品類型調(diào)整－從低稅負(fù)產(chǎn)品類型向高稅負(fù)產(chǎn)品類型移動(dòng) 成本跨期調(diào)整－從低稅負(fù)向高稅負(fù)移動(dòng)； 成本跨項(xiàng)目移動(dòng)－利用總包單位將開發(fā)成本在高稅負(fù)、低稅負(fù)項(xiàng)目之間平移 通過園林、綠化、土地整理費(fèi)等增加園林配套成本，或者通過推行裝修、綠化、土地平整公司等一條龍的成本總包模式，拉低整體稅負(fù) 。 土地增值稅的應(yīng)對關(guān)鍵點(diǎn)－成本調(diào)整在不增加現(xiàn)有成本的前提下，通過項(xiàng)目開發(fā)成本分?jǐn)偡绞降?
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