某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件(已修改)
2025-01-12 22:36 本頁(yè)面
【正文】 土地增值稅簡(jiǎn)介2023年 1月 16日，國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上悄然公布了 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》；1月 17日，滬深兩市地產(chǎn)股幾乎全線跌停，兩市地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅超過(guò) 9%。來(lái)勢(shì)兇猛來(lái)勢(shì)兇猛5月 21日，北京市地稅局《土地增值稅清算管理辦法》正式出臺(tái) ，各方關(guān)注。土地增值稅真的這么可怕么土地增值稅真的這么可怕么 ？？土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底有什么影響土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底有什么影響 ？？我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì) ？？來(lái)勢(shì)兇猛來(lái)勢(shì)兇猛土地增值稅的來(lái)龍去脈土地增值稅的來(lái)龍去脈土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響目錄目錄一、土地增值稅的來(lái)龍去脈企業(yè)所得稅 －－兩稅合并后統(tǒng)一為 25%土地增值稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加契稅房產(chǎn)稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅 房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 土地增值稅的起源1820年在德國(guó)首次開(kāi)征， 1898年在中國(guó)青島德租界完善；中國(guó)青島開(kāi)征的土地增值稅被視為該稅種的起源。開(kāi)征的國(guó)家和地區(qū)不多，德、英、日早期曾開(kāi)征土地增值稅，但都先征后停，且未復(fù)征。征收時(shí)間最長(zhǎng)、范圍最廣的，是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，是臺(tái)灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費(fèi)的 60%以上。90年代初房地產(chǎn)行業(yè)的興起94年出臺(tái)土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則七年免稅期房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算2023年起恢復(fù)征稅房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱（海南）房地產(chǎn)行業(yè)走低房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 我國(guó)土地增值稅的演進(jìn) 土地增值稅的基本概念納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物（包括地上地下的各種附屬設(shè)施）及其附著物（一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）并取得收入的單位和個(gè)人征稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額增值額 =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 規(guī)定扣除項(xiàng)目 ）二、土地增值稅的主要內(nèi)容增值額＝收入－可扣除項(xiàng)目增值額計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額A、土地取得成本B、開(kāi)發(fā)成本，建安、配套C、利息費(fèi)用D、各種稅金，營(yíng)業(yè)稅金及附加等E、開(kāi)發(fā)費(fèi)用， (A+B) 10%或 (A+B) 5%F、加計(jì)成本， (A+B) 20%可扣除項(xiàng)目增值率＝ 土地增值稅的稅率土地增值稅施行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低 30%，最高為 60%：級(jí)數(shù) 增值率（ %） 稅率（ %）1 0X50% 或 20%X50% 302 50%≤X100% 403 100%≤X200% 504 200%≤X 60增值率 X=增值額 /可扣除數(shù)應(yīng)繳土地增值稅 =增值額 適用稅率 土地增值稅征收方式先預(yù)征： 按銷售收入 預(yù)征率預(yù)繳土增稅，目前北京市的土增稅預(yù)征比例是 1%（ 經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房無(wú)需預(yù)征） 京地稅地 [2023]509號(hào)后清算： 待項(xiàng)目竣工、售罄后，向稅局申請(qǐng)清算，稅款多退少補(bǔ)。 京地稅地 [2023]134號(hào) 可扣除項(xiàng)目2營(yíng)業(yè)稅金收入 10土地成本建安等成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除增值額增值率適用稅率應(yīng)納稅額（ 2＋ ） 5％＝ 10％＝ （ 2＋ ） 20％＝ 10－ ＝ 30%30％＝ 2+++++= 案例舉例說(shuō)明－－ A項(xiàng)目銷售收入 10億，地價(jià) 2億，建安、配套等開(kāi)發(fā)成本 3億（其中資本化利息 ），營(yíng)業(yè)稅金及附加率 ％，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅資本化利息 關(guān)于銷售收入的規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： p按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?p由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1