【正文】 土地增值稅清算政策講解 鐘敏 安徽億川稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 自我介紹 ? 鐘敏： 安徽億川稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 ? 安徽億川咨詢管理有限公司 所長 ? 注冊會計師、二級注冊稅務(wù)師、項目數(shù)據(jù)分析師 ? 安徽億川稅務(wù)師事務(wù)所有限公司被評為安徽注冊稅務(wù)師協(xié)會“第三屆”理事單位 內(nèi)容 ? 第一部分 池地稅發(fā) [2020]第 28號文 ? 第二部分 土地增值稅清算政策解析 ? 第三部分 土地增值稅清算流程 ? 第四部分 清算實例 ? 第五部分 法律責(zé)任 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號 文 池地稅發(fā)（ 2020） 第 28號文 ? 政策出臺背景 ? 文件主要內(nèi)容規(guī)定 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號文 ? 出臺背景： ? 國家宏觀調(diào)控 ? 有些問題需要明確 ? 法律責(zé)任 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號文 池地稅發(fā) [2020]28號文主要內(nèi)容： ? 明確了清算主體和義務(wù) ? 明確了清算程序和要求 ? 明確了清算鑒證審核要求 ? 明確了四項成本驗證方法 ? 明確了稅務(wù)師事務(wù)所鑒證要求 ? 明確了違章處理 第二部分 土地增值稅清算的政策解析 一、政策盤點 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅差異比較 三、土地增值稅的相關(guān)政策解析 一、政策盤點 ? 為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益， 1993年12月 13日，國務(wù)院發(fā)布 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 。該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”，并于 1994年 1月 1日實施。 一、政策盤點 ? 1995年 1月 27日，財政部發(fā)布 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 ，具體實施 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 。 一、政策盤點 ? 1995年 5月 25日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 ，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，合作建房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題等進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。 國稅發(fā) [1995]48號 一、政策盤點 ? 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 [2020]21號 ）規(guī)定： ? （ 1）關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 ? （ 2）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題 一、政策盤點 ? （ 3）關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 ? （ 4）關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷 ,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題。 （ 5）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 國稅發(fā) [2020]21號 一、政策盤點 ? 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知（財稅 [2020]141號） 20201020 ? 規(guī)定 :“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅” 的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 》 (國辦發(fā) [2020]26號 )制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 一、政策盤點 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 187號 ? 對土地增值稅的清算提出了具體的要求。 一、政策盤點 ? 國稅發(fā) [2020]132號 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 》 (含約定書 .鑒證報告 .審核事項說明格式 ) ? 《 土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南 》 (含鑒證說明編寫要求、工作底稿 ) 一、政策盤點 ? 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 （國稅發(fā)[2020]91號） ? 對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā) [2020]187號是對企業(yè)的要求），特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關(guān)注內(nèi)容。 一、政策盤點 ? 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》 （國稅函 [2020]220號） ? 對利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。 一、政策盤點 ? 1《 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 》 （國稅發(fā) [2020]53號） ? 1．火速的再次出臺 ? 其是 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2020]220號）印發(fā)僅 6天后再次印發(fā)的文件。 一、政策盤點 ? 2．立法依據(jù)與指導(dǎo)思想 ? 以前的財稅 [2020]21號、國稅發(fā) [2020]187號、國稅發(fā) [2020]91號等立法依據(jù)是稅收征管法與土地增值稅暫行條例，且大多停留的技術(shù)操作與重申明確 層面。而本文件直接地表示根據(jù)國務(wù)院的國發(fā) [2020]10號與“ 充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用 ”，即政治經(jīng)濟(jì)學(xué)下的稅收 跟進(jìn)性落實文件 。 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅差異比較 主要差異體現(xiàn)在以下四個方面： ? 匯（清）算時間上存在差異 ? 成本計算項目上存在差異 ? 扣除項目存在差異 ? 利息費用存在差異 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? 征稅對象：土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 所取得的增值額。分析： 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? 土地增值稅預(yù)征： ? 財稅字［ 1995］ 048號 ? 對納稅人 預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入 ,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的 ,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報 ,并按規(guī)定比例預(yù)交 ,待辦理決算后 ,多退少補(bǔ)。 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? 《 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 》 池地稅 〔 2020〕 59號 ? 自 2020年 8月 1日 起，將我市土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整如下： ? （ 1）廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房預(yù)征率為 1%； 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? （ 2）除保障性住房外的普通住房預(yù)征率為%； ? （ 3）非普通住房、營業(yè)用房、別墅、度假村預(yù)征率為 2%； ? （ 4）車庫、儲藏室、攤位等其他類型用房預(yù)征率為 %。 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? 池州市人民政府關(guān)于同意制定池州市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的（ 池政秘 [2020]10號 ） ? 池州市普通住房標(biāo)準(zhǔn) ： 我市普通住房應(yīng)同時滿足下列條件： ? 單套住宅建筑面積在 144平方米以下（含144平方米）； ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； ? 實際成交價格低于同級別土地上同級別住房平均交易價格的 三、土地增值稅相關(guān)政策解析 ? 池政秘 [2020]10號 其他相關(guān)規(guī)定