【正文】 土地增值稅清算政策講解 鐘敏 安徽億川稅務師事務所有限公司 自我介紹 ? 鐘敏： 安徽億川稅務師事務所有限公司 ? 安徽億川咨詢管理有限公司 所長 ? 注冊會計師、二級注冊稅務師、項目數(shù)據(jù)分析師 ? 安徽億川稅務師事務所有限公司被評為安徽注冊稅務師協(xié)會“第三屆”理事單位 內容 ? 第一部分 池地稅發(fā) [2020]第 28號文 ? 第二部分 土地增值稅清算政策解析 ? 第三部分 土地增值稅清算流程 ? 第四部分 清算實例 ? 第五部分 法律責任 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號 文 池地稅發(fā)（ 2020） 第 28號文 ? 政策出臺背景 ? 文件主要內容規(guī)定 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號文 ? 出臺背景： ? 國家宏觀調控 ? 有些問題需要明確 ? 法律責任 第一部分 池地稅發(fā) [2020]28號文 池地稅發(fā) [2020]28號文主要內容： ? 明確了清算主體和義務 ? 明確了清算程序和要求 ? 明確了清算鑒證審核要求 ? 明確了四項成本驗證方法 ? 明確了稅務師事務所鑒證要求 ? 明確了違章處理 第二部分 土地增值稅清算的政策解析 一、政策盤點 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅差異比較 三、土地增值稅的相關政策解析 一、政策盤點 ? 為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益， 1993年12月 13日，國務院發(fā)布 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 。該條例規(guī)定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”，并于 1994年 1月 1日實施。 一、政策盤點 ? 1995年 1月 27日，財政部發(fā)布 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ，具體實施 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 。 一、政策盤點 ? 1995年 5月 25日，財政部、國家稅務總局發(fā)布 《 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 ，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，合作建房，企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題等進行了相關規(guī)定。 國稅發(fā) [1995]48號 一、政策盤點 ? 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 [2020]21號 ）規(guī)定： ? （ 1）關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題 ? （ 2）關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題 一、政策盤點 ? （ 3）關于土地增值稅的預征和清算問題 ? （ 4）關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷 ,納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題。 （ 5）關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 國稅發(fā) [2020]21號 一、政策盤點 ? 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知（財稅 [2020]141號） 20201020 ? 規(guī)定 :“普通標準住宅” 的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 《 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 》 (國辦發(fā) [2020]26號 )制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。 一、政策盤點 ? 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 187號 ? 對土地增值稅的清算提出了具體的要求。 一、政策盤點 ? 國稅發(fā) [2020]132號 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則 》 (含約定書 .鑒證報告 .審核事項說明格式 ) ? 《 土地增值稅鑒證業(yè)務準則指南 》 (含鑒證說明編寫要求、工作底稿 ) 一、政策盤點 ? 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 （國稅發(fā)[2020]91號） ? 對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務機關的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā) [2020]187號是對企業(yè)的要求），特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容。 一、政策盤點 ? 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知》 （國稅函 [2020]220號） ? 對利息、拆遷等作了技術層面的明確與從嚴處理。 一、政策盤點 ? 1《 關于加強土地增值稅征管工作的通知 》 （國稅發(fā) [2020]53號） ? 1．火速的再次出臺 ? 其是 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （國稅函 [2020]220號）印發(fā)僅 6天后再次印發(fā)的文件。 一、政策盤點 ? 2．立法依據(jù)與指導思想 ? 以前的財稅 [2020]21號、國稅發(fā) [2020]187號、國稅發(fā) [2020]91號等立法依據(jù)是稅收征管法與土地增值稅暫行條例，且大多停留的技術操作與重申明確 層面。而本文件直接地表示根據(jù)國務院的國發(fā) [2020]10號與“ 充分發(fā)揮土地增值稅調控作用 ”，即政治經(jīng)濟學下的稅收 跟進性落實文件 。 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅差異比較 主要差異體現(xiàn)在以下四個方面： ? 匯（清）算時間上存在差異 ? 成本計算項目上存在差異 ? 扣除項目存在差異 ? 利息費用存在差異 三、土地增值稅相關政策解析 ? 征稅對象：土地增值稅的征稅對象是轉讓 國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物 所取得的增值額。分析： 三、土地增值稅相關政策解析 ? 土地增值稅預征： ? 財稅字［ 1995］ 048號 ? 對納稅人 預售房地產(chǎn)所取得的收入 ,當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的 ,納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報 ,并按規(guī)定比例預交 ,待辦理決算后 ,多退少補。 三、土地增值稅相關政策解析 ? 《 轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 》 池地稅 〔 2020〕 59號 ? 自 2020年 8月 1日 起，將我市土地增值稅預征率標準調整如下： ? （ 1）廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房預征率為 1%； 三、土地增值稅相關政策解析 ? （ 2）除保障性住房外的普通住房預征率為%； ? （ 3）非普通住房、營業(yè)用房、別墅、度假村預征率為 2%； ? （ 4）車庫、儲藏室、攤位等其他類型用房預征率為 %。 三、土地增值稅相關政策解析 ? 池州市人民政府關于同意制定池州市普通住房標準的（ 池政秘 [2020]10號 ） ? 池州市普通住房標準 ： 我市普通住房應同時滿足下列條件： ? 單套住宅建筑面積在 144平方米以下（含144平方米）； ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； ? 實際成交價格低于同級別土地上同級別住房平均交易價格的 三、土地增值稅相關政策解析 ? 池政秘 [2020]10號 其他相關規(guī)定