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土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)(已修改)

2025-10-20 17:01 本頁(yè)面
 

【正文】 第一篇:土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的16個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。,尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi),應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂8鶕?jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。,自購(gòu)建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)記入開(kāi)發(fā)費(fèi)用,不能記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的。,其取得的一般性貸款的利息支出,應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。,其收益不得沖減利息支出。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第二條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?!?國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條第(一)項(xiàng)、第(二項(xiàng))款規(guī)定:(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第三條規(guī)定:(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。“基于以上政策規(guī)定,應(yīng)注意以下幾點(diǎn): 第一,文件中規(guī)定稅前扣除的金融機(jī)構(gòu)利息費(fèi)用不能超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率,這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率”.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局2011年第34號(hào)公告)的規(guī)定,企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí),應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”,以證明其利息支出的合理性?!敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中,應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí),本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè),包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?!巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下,金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率,也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。第二,國(guó)稅函[2010]220號(hào)規(guī)定的扣除比例都是5%“以內(nèi)”或者10%“以內(nèi)”,上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行“。因此,開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。第三,在目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下,如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金全部來(lái)源于非金融機(jī)構(gòu)借款的,通常利率較高,利息支出較大。由于土地增值稅清算時(shí)只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除,可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問(wèn)題,這是開(kāi)發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題。《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題規(guī)定如下:(一)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;(二)對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第四,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這一規(guī)定對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是相對(duì)有利的。第五、如果開(kāi)發(fā)企業(yè)存在多種渠道來(lái)源的借款,不可將從金融機(jī)構(gòu)取得的借款費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除,同時(shí)又將其他渠道的借款費(fèi)用與其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,而只能在國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。第六、土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條第(四)項(xiàng)規(guī)定:土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原則不適用于土地增值稅清算,對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,土地增值稅清算時(shí)應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)),企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面,會(huì)計(jì)科目設(shè)置一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本化利息計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。而在土地增值稅清算計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)先調(diào)減開(kāi)發(fā)成本中的資本化利息,而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出加總,再適用文件規(guī)定的計(jì)算方法?!锻恋卦鲋刀愯b證業(yè)務(wù)規(guī)則》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件)第三十五條第八款規(guī)定:“在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí),審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí),要審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用?!币?guī)定可知:計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用需要剔除單獨(dú)計(jì)算。國(guó)稅函[2010]220號(hào)第四條:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。” 國(guó)稅函[2010]220號(hào)第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同”按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用“,計(jì)入”取得土地使用權(quán)所支付的金額“中扣除。” 國(guó)稅函[2010]220號(hào)第五條規(guī)定:(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)稅函[2010]220號(hào)第五條規(guī)定:(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的,房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算,計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(三)貨幣安置拆遷的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此處的合法有效憑據(jù)是:由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,印花稅不再單獨(dú)扣除。《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第九條規(guī)定:“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅”。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅,由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中,故計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。第二篇:《土地增值稅清算講解》《土地增值稅清算講解》為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作,國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,并于2007年2月1日起執(zhí)行,省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法,因該項(xiàng)工作任務(wù)重,結(jié)算工作較為復(fù)雜,稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù),為此,市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī),對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。(因省局細(xì)則未出臺(tái),相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn),本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主)。一、土地增值稅的概念(一)什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容,首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值,是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善,導(dǎo)致該土地在供求因素影響下,發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值,土地增值稅,是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力,參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講,土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額及征稅對(duì)象,依照規(guī)定稅率征收的稅種。(二)土地增值稅的主要特點(diǎn)歸納起來(lái)四個(gè)方面:第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類似。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí),要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種,是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié),具有特定的開(kāi)征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍(一)土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍,是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確:即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。(二)土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。這里主要搞清,農(nóng)村集體所有的土地,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定,是不得自行轉(zhuǎn)讓的,只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的,才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義
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