【正文】 值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。（一）對已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（規(guī)程第四條）稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。稅務人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。北京市崇文區(qū)某涉外房地產開發(fā)有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。160 000=75%（五）、扣除項目情況說明（1）某房地產開發(fā)有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。（2）銷售進度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。適當?shù)脑u價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。（2）符合會計準則及有關規(guī)定。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。除房地產開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發(fā)成本中不允許扣除。包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；二是取得土地使用權時按國家規(guī)定交納的有關費用。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關的經濟收益。房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進行轉讓。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。國稅函[2010]220號第四條：“房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構借款的，通常利率較高，利息支出較大。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用應記入開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用的。其他房地產開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發(fā)成本’金額之和的5%以內計算扣除。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。《土地增值稅鑒證業(yè)務規(guī)則》（國稅發(fā)[2007]132號文件）第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。這一點與營業(yè)稅有些類似。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內容。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。三、今年開展的房地產開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。（二）、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登 記、過戶手續(xù)費。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。凡不能按房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的10%內計算扣除。第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。，應當承擔相應的賠償責任。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。甲方（委托人）：乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司（蓋章）（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：地址：電話：電話：聯(lián)系人：聯(lián)系人：簽約地點： 簽約日期： 年 月 日第四篇：土地增值稅清算考試6一填空題（每空1分，共20分）清算審核包括（）、（）。單位建筑面積成本費用=（）247。.某房地產開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經辦理并持有“五證”。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。普通標準住宅收入的確認某房地產開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。(二)經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。（規(guī)程第三條）納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務中介機構出具鑒證報告。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務機關必須要求納稅人進行清算。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）審核內容審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。必須將納稅人土地增值稅稅款預征情況納入重點審核內容，對未按規(guī)定預征稅款的必須作出加收滯納金等處理。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調整為四個檔次：轉讓普通住宅，5%；轉讓非普通住宅，6%；轉讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，10%。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247?！芯洲k法10個附件：（1）房地產開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉讓房地產稅款申報繳納納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（上饒市地方稅務局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率