【正文】 方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。二、取得收入情況說(shuō)明該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷(xiāo)售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問(wèn)題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒(méi)有包含在銷(xiāo)售收入中。（2）對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過(guò)計(jì)算，(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無(wú)法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。（3）通過(guò)對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。根據(jù)以上資料請(qǐng)計(jì)算該單位在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)僖弧⑼恋卦鲋刀惽逅愀攀觯ㄒ唬┒x土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實(shí)施細(xì)則第十六條）（二）總體要求納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）（三）相關(guān)法規(guī)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令[1993]138號(hào)）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái) 稅[1995]48號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)﹝1996﹞4號(hào)）財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)?2007?132號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)?2009?91號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函?2010?220號(hào)）1國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)?2010?53號(hào)）1國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號(hào)）13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號(hào)）江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號(hào)）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知（贛地稅函?2013?101號(hào)）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號(hào)）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號(hào)）二、土地增值稅清算實(shí)施（一）前期管理 注意點(diǎn)：項(xiàng)目管理；數(shù)據(jù)分析；調(diào)研評(píng)估；發(fā)票管理。（規(guī)程第六條、第七條、第八條）（二）清算主體土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門(mén)不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在視同銷(xiāo)售情形的，視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷(xiāo)售比例。對(duì)前款所列第（二）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。第十四條 對(duì)符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。即（1）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。做出此規(guī)定，符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，當(dāng)銷(xiāo)售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷(xiāo)售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。”“四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?！倍菍ⅰ爸鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”；同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢，往往是銷(xiāo)售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（細(xì)則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財(cái)稅?2006?21號(hào)）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！保▏?guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）……根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅?2006?21號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核