【正文】 20%的扣除。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。（1）、如何確認地價款第一、以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這里要注意兩個方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅?！蛾P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第九條規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅?！?國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同”按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用“，計入”取得土地使用權(quán)所支付的金額“中扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應該預見的問題?！盎谝陨险咭?guī)定，應注意以下幾點： 第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構(gòu)利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”.《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！?國稅函[2010]220號第三條第（一）項、第（二項）款規(guī)定：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。、基礎設施費和公共配套設施費。，自購建材費用不能重復計算扣除?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。（二）土地增值稅的主要特點歸納起來四個方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。因而這個稅又是一個特定目的稅。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務機關規(guī)定的其他情況。四、土地增值稅的計算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：（2）、由主稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。（三）完成時間：2015年9月30日前。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。，乙方應當按照有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定承擔相應的法律責任。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)號，規(guī)劃批準總占地面積80 000平方米?！癆小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務所，是稅務所，該項目只有一個納稅地點。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元?？墒勖娣e證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當?shù)氐囟悪C關認可的稅務師事務所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（一）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（二）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（細則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。并且強調(diào)，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。（規(guī)程第三十四條）強調(diào)建賬建制。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務總局規(guī)定不低于5%。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。（江西省地方稅務局公告2011年第6號）（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應的預征率預征稅款（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）》；補充完善了一系列征管文書。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應退稅款額度占預繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應上報市地稅局審批。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務機關發(fā)出《責令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務機關應移交稅務稽查部門檢查?！督魇〉胤蕉悇站株P于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。※其他稅費的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額?！薄八?、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增