【正文】 算土地增值額。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準的項目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]（五）清算受理主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核收入情況扣除項目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機構(gòu)鑒證報告的審核。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機構(gòu)，市、縣地稅機關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體。審核時間要求。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。要按規(guī)定計算“普通標準住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。并且強調(diào)，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。主管稅務(wù)機關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準確性、利息支出等內(nèi)容的審核?！渌愘M的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（規(guī)程第三十三條）（二）核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）強調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機關(guān)批準后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準后執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)研究核準結(jié)論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進一步加強土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關(guān)合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標準住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標準住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機關(guān)未下達《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機關(guān)未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進行檢查。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）（三）清算后補差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責(zé)任財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。市地稅局負責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標準，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）》；補充完善了一系列征管文書?！芯洲k法10個附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書