【正文】 市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會(huì)，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報(bào)的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實(shí)性、典型性等方面進(jìn)行綜合評審，以點(diǎn)帶面推動(dòng)全市土地增值稅清算工作。第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實(shí)現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項(xiàng)目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。（規(guī)程第三十三條）（二）核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時(shí)間的，需報(bào)縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]（五）清算受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”；同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。對前款所列第（二）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（規(guī)程第五條）（三）相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái) 稅[1995]48號）國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）1國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）1國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）1江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）二、土地增值稅清算實(shí)施（一）前期管理 注意點(diǎn)：項(xiàng)目管理；數(shù)據(jù)分析；調(diào)研評估；發(fā)票管理。（3）通過對該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。二、取得收入情況說明該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。（四）、取得收入情況說明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項(xiàng)目及每項(xiàng)內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計(jì)算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施（）管理措施。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法稅率略具體計(jì)算步驟（1）計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計(jì)算方法。以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。對符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除?！?國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題規(guī)定如下：（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。根?jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。第四，開發(fā)項(xiàng)目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%