【正文】 ：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。這里要注意兩個(gè)方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。四、土地增值稅的計(jì)算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值的確定。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本部分扣除。（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除?！都?xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。加計(jì)扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟?。第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法稅率略具體計(jì)算步驟（1）計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計(jì)算方法。第三篇：土地增值稅清算協(xié)議土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務(wù)登記號：乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：一、委托事項(xiàng)（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年2015年6月財(cái)務(wù)會計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。（三）完成時(shí)