土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)-文庫吧
2025-01-15 19:20 本頁面
【正文】 銷售明細(xì)表； ? （ 2）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評估報告； ? （ 3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等； ? （ 4）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票； ? （ 5）銀行明細(xì)對賬單； ? （ 6）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 收入 ? 按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 ? 按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會計(jì)資料中取得的會計(jì)核算證據(jù)。對會計(jì)核算證據(jù)的審核，僅對會計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。 ? 對于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)的范圍。 ? 對于按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)注意評價帳面的每平米售價，與政府公布的每平米工程造價參數(shù)進(jìn)行對比。如果售價接近或低于工程造價較多，應(yīng)進(jìn)一步取得造成差異的證明資料。對有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 收入 ? 房地產(chǎn)交易的視同銷售收入包括： ? ①職工福利； ? ②獎勵； ? ③對外投資； ? ④分配給股東或投資人； ? ⑤抵償債務(wù)； ? ⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 收入 ? 對于視同銷售收入的審核： ? 一是視同銷售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生，； ? 二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價。 ? 視同銷售收入確認(rèn)順序和方法： （一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。 （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 收入 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定 （ l）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。 （ 2）對于實(shí)物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估 (通常采用市場交易法 )確認(rèn)其價值。對于其他收入，其價值需要進(jìn)行專門的評估。對于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。 （ 3）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場價格核定。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 收入 ? 對代收費(fèi)用的審核。 ? 國稅發(fā) [2023]132號第二十五條規(guī)定 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費(fèi)用計(jì)入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 （二）代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 扣除 ? 扣除項(xiàng)目包括： ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? （五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 扣除 ? 程序和方法： ? （一）評價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一
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