【正文】 地增值稅清算鑒證報告。（三）完成時間：2015年9月30日前。二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規(guī)定。、法規(guī)的行為。、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。（二）甲方的義務，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。三、乙方的責任和義務（一）乙方的責任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。（二）乙方的義務，并出具真實、合法的鑒證報告。，乙方應當對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。，乙方應當按照有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定承擔相應的法律責任。，應當承擔相應的賠償責任。，并代理甲方向稅務部門進行解釋。四、約定事項的收費經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。（二）在終止業(yè)務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。甲方（委托人）：乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司（蓋章）（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：地址：電話：電話：聯(lián)系人：聯(lián)系人：簽約地點： 簽約日期： 年 月 日第三篇：土地增值稅清算考試6一填空題（每空1分，共20分）清算審核包括（）、（）?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。土地增值稅清算資料應按照（）的要求，妥善保存。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）247。（）必要時，注冊稅務師應當運用（）確認收入的真實性和準確性。稅務師事務所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當?shù)臉藴?。適當?shù)脑u價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在（）、（）、（）、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請分別回答納稅人應進行土地增值稅的條件和主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅的條件？請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內容具體內容？三、土地增值稅清算案例計算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)?；举Y料如下：（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)號，規(guī)劃批準總占地面積80 000平方米。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務機關為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設施面積12 000平方米。普通標準住宅的確認情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策?！癆小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務所，是稅務所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。（三）取得預售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。（1）竣工驗收情況“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。（2）銷售進度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。（四）、取得收入情況說明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產(chǎn)的收入中。普通標準住宅收入的確認某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標準住宅取得收入900 000 000元。普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 000247。160 000=75%（五）、扣除項目情況說明（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎設施費：1,586,000元；⑤公共配套設施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。注意：公共配套設施用途公共配套設施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質的設施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務機關能否受理納稅人的清算申請并說明理由？（2）請計算該項目應補（退）得土地增值稅。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構證明。(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。稅務人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。（3）通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應補（退）得土地增值稅。第四篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算