【正文】 、轉(zhuǎn)房攤銷等。（5）、公共配套設(shè)施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準予扣除成本、費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。（1）、如何確認地價款第一、以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。確認收入時限。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)銷售收入確認范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機關(guān)要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。（三）、清算應(yīng)報送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強調(diào)一下普通住房的標準，根據(jù)宣城市政府公布的標準三個條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。這里要注意兩個方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與營業(yè)稅有些類似。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。第一篇：《土地增值稅清算講解》[大全]《土地增值稅清算講解》為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓時機，對該項業(yè)務(wù)進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。（二）土地增值稅的主要特點歸納起來四個方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性。因而這個稅又是一個特定目的稅?！稐l例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械模拍苓M行轉(zhuǎn)讓。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。四、土地增值稅的計算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：（2）、由主稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除?！都殑t》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。（三）完成時間：2015年9月30日前。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責任。（2）符合會計準則及有關(guān)規(guī)定。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當承擔的法律責任。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實、合法的鑒證報告。，乙方應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔相應(yīng)的法律責任。，并代理甲方向稅務(wù)部門進行解釋。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，