【正文】 計算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。(三)確認(rèn)扣除項目金額土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元。(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值額=900,000,000797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=﹪該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。具體計算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。453,200,000*80﹪=362,560,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。第一篇：土地增值稅的清算審核為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進(jìn)行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元。(二)開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(6)開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。)分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。465,657,300*80﹪=372,525,840元公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。四、納稅情況詳細(xì)計算過程該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。(二)其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元增值額=530,000,000265,830,500=264,169,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=﹪適用稅率為40﹪應(yīng)納土地增值稅為：(264,169,500*40﹪)(265,830,500*5﹪)=92,376,275元已納土地增值稅為:5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,000,000=87,376,275元五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。(2)首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。公式：([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費(fèi)用計算后，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢??？鄢c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應(yīng)納稅款計算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230