【正文】 （1）補繳土地增值稅的，直接在當年所得稅前扣除； （2）退還土地增值稅的，直接在當年所得稅前調整。 退還多繳土地增值稅 《中華人民稅收征收管理法》 第五十一條 納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還 《稅收征收管理法實施細則》第七十八條 稅收征管法第五十一條規(guī)定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅，不包括依法預繳稅款形成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅。 十一、補繳土地增值稅 《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）“八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題：納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。 、變造有關資料證明等手段造成少繳土地增值稅稅款的，應當根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理：房地產開發(fā)企業(yè)委托稅務師事務所等中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。鑒證時應考慮：，確認開發(fā)項目；2. 按項目開發(fā)情況劃分的，應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程；，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程，為清算單位；，以分期項目為單位清算。在確認開發(fā)項目的清算單位時，應以有關部門頒發(fā)的許可證照為條件。（三）未經政府有關部門批準，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者與政府有關部門審批的開發(fā)項目不一致的，應進行實地審核察看，結合企業(yè)核算情況、有關部門批文和《土地增值稅項目登記表》，本著“實質重于形式”的原則，可按建筑工程規(guī)劃許可證或其他合理的方式確定清算單位?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）進一步規(guī)定土地增值稅的清算單位以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 因此，建設單位如果已經向上述的有關部門備案，則稅務部門會從“建設單位如果已經向上述的有關部門備”備案之日起，作為完工之日計算計稅成本時點。（4）根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 （三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： （一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。）2．竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？（1）建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。八、土地增值稅的清算時點與所得稅的完工時點區(qū)別（一）開發(fā)業(yè)務與竣工時間 1．完工與未完工對于稽查來說有什么區(qū)別？答：如果已完工，對收入和計稅成本是否屬實，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因為企業(yè)所得稅是按銷售未完工收入乘以計稅毛利率來計算的。 （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 注：尚未銷售部分不確認收入和扣除項目，未來再銷售時按照舊房處理。 ：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上各層建筑面積之和； 注：特殊情況下包含地下建筑面積。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 注：尚未銷售的部分不確認收入和扣除項目。 國稅發(fā)〔2009〕91號要求對普通住房、非普通住房、非住宅等三條線進行分別核算，這就堵住了國稅發(fā)【2006】187號文的政策漏洞。注：上述規(guī)定有漏洞，有的地產商故意不分開核算，這樣就可把盈利高的店面等非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊，互相抵補后，總體的增值額就少了，就可少交土增稅。國稅發(fā)〔2006〕187號第一條： “土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。（要求按“二條線”核算，如果不分開，一條線就不能享受免稅）財稅[2006]21號第一條： “納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額”（要求按“兩條線”核算）財稅[2006]21號第三條： “財稅[1995]48號十三條：“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。” 綜合樓 對于同一宗土地上建造的綜合樓，即既有住宅又有非住宅（如寫字間、商鋪等），應當貫徹功能區(qū)分原則，按照不同的房產類型歸屬于不同的清算對象。 《湖北省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]211號）“三、關于清算計算口徑的問題房地產開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網、車庫等其他開發(fā)產品的，該項目應繳納的土地增值稅，應按住宅和其他開發(fā)產品兩類分別計算土地增值稅?！? 總結：清算對象原則上按照房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象，但對于對于房地產開發(fā)企業(yè)的不同開發(fā)項目，如果同時符合以下條件，可以合并為一個清算對象： （1）屬于同一《國有土地使用證》界定的土地范圍； （2）屬于同一《建設工程規(guī)劃許可證》報建的工程； （3）屬于相同的房產類型； （4）竣工時間接近?！? 3.《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號）第十七條 清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！保?）《福建省廈門市地方稅務局關于印發(fā)〈廈門市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（廈地稅發(fā)[2010]16號）“第十五條 對于分期開發(fā)的項目，以政府建設主管部門頒發(fā)的《建設工程施工許可證》作為分期標準，以分期項目為單位清算。 （三）土地增值稅——清算對象 《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。 權益區(qū)分原則。 成本差異原則。 定價差異原則。 功能區(qū)分原則。 分類歸集原則。計稅成本對象的確定原則如下： 可否銷售原則。 對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。因此應結合開發(fā)項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象： 一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 五、清算對象 （一）會計成本核算對象 開發(fā)成本核算對象，是指在進行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔者。 土地增值稅的稅率 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 累進稅率是指按照征稅對象數(shù)量的增大，征稅比例逐步提高的稅率形式，又分為超額累進稅率和超率累進稅率，特點是每個級次分別適用不同的稅率?！? 四、稅率的形式 定額稅率是指按照征稅對象的計量單位直接規(guī)定納稅絕對額的稅率形式，主要應用于土地使用稅和車船使用稅，在消費稅和印花稅也有部分應用。 其中，上述（1）（2）項可以加計扣除20%，第（3）項據(jù)實扣除，第（4）項按照（1）（2）合計數(shù)的一定比例內計算扣除。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 其中，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。.. . . ..土地增值稅涉稅技巧第一部分土地增值稅清算基礎知識第二部分清算收入的審核第三部分 稅前扣除原則第四部分 轉讓稅金的審核第五部分 利息支出的審核第六部分 期間費用的審核第七部分 開發(fā)成本的審核第八部分 匯算清繳熱點問題第一部分：土地增值稅清算基礎知識 一、土地增值稅清算概念二、增值額和扣除項目三、開發(fā)成本的口徑四、稅率的形式五、清算對象（重點）六、清算條件七、清算審核八、補繳土地增值稅九、清算后再轉讓 一、土地增值稅清算概念 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號）第三條規(guī)定，“土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為?！倍?、增值額和扣除項目 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。 具體到房地產開發(fā)企業(yè)，規(guī)定的扣除項目包括： 取得土地和開發(fā)土地的成本費用，包括土地價款和出讓金、場地平整費用和契稅等； 新建房及配套設施的成本費用，包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等； 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 與轉讓房地產有關的期間費用，包括管理費用、銷售費用和財務費用等。 三、開發(fā)成本的口徑 會計口徑：包括土地和資本化利息 土地增值稅法：不含土地、資本化利息 加計扣除基數(shù)：會計口徑－資本化利息見《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題:……（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。 比例稅率是指對同一征稅對象不分數(shù)額大小，規(guī)定相同的征稅比例的稅率形式，是最常見的稅率，應用于企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅、房產稅等。前者主要應用個人所得稅的工資薪金和個體工商戶所得，后者主要應用于土地增值稅。 　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： 　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50% 　　土地增值稅稅額=增值額30% 　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50%，未超過100%的 　　土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5% 　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200%的 　　土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15% 　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200% 　　土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35% 　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。 由于房地產開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進行開發(fā)經營的。 同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 （二）企業(yè)所得稅——計稅成本對象 《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號）第二十六條　成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。清算單