【正文】 （銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。二、凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：（一）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；（二）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。二○○三年二月九日京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關問題明確如下，請依照執(zhí)行。八、關于預征率下調后政策銜接的問題。（二）關于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。（一）關于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產轉讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。出租房地產雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產產權的轉讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。五、關于對有些房地產項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產轉讓取得的收入問題。四、關于公共配套設施費扣除范圍如何界定的問題。三、關于成片開發(fā)分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。二、關于房地產開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。一、關于確定轉讓房地產所取得的收入問題。但土地增值稅法規(guī) 定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基 數(shù)。（5）將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建 筑業(yè)勞務在施工地納稅原則，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項 目所在地稅務機關開具，便于控制虛假的支出。因此，稅務機關不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期 工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用等。（3）要求正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用。這一點與房地產企業(yè)所得稅中對有些成本費 用可以預提扣除的規(guī)定不同。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產、分期開發(fā)的項目和不 同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn) 象。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有 不同類型房地產的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。100%＝172%，適用50%的稅率；商業(yè) 項目應納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）。6000＋6001000247。增 值額＝500－＝－（萬元），無增值額不納稅。6000 ＋6005000247。應納的土地增值稅：930%＝（萬元）。991100%＝%。增值 率＝增值額247。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。假如該商業(yè)項目收入為500 萬元，普通標準住宅收入 為500 萬元，合計1000 萬元。舉例：某房地產開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發(fā)項目納稅多，總的納稅負擔會增加。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內或在收到清算通知之日起90 日內到主管稅務機關辦理清算手 續(xù)。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓 土地使用權的。也就是說，稅務機關可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專用預售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。三是實施專用票據(jù)。二是關注會 計核算。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。第二篇：解讀房地產企業(yè)土地增值稅清算新政需關注[模版]2009 91 : 時間:20090615 22:06 來源:中國稅務報 5 月12 日，國家稅務總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國 稅發(fā)〔2009〕91 號），這是國家稅務總局在原來下發(fā)的《關于房地產 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187 號）和《土地增值稅清算業(yè)務準則》（國稅發(fā)〔2007〕132 號）基礎 上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。(2)是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。(2)計算該項目當年度應退企業(yè)所得稅稅款該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額（相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅）；按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款（累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅）；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。(國家稅務總局公告2010年第29號的延續(xù))(1)計算各年度應分攤的土地增值稅各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額(項目年度銷售收入247。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。為解決上述問題，結合房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，國家稅務總局制定《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第81號)，對土地增值稅清算后出現(xiàn)虧損的企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。第一篇：【政策解讀土地增值稅】土地增值稅清算后企業(yè)所得稅退稅新政【政策解讀土地增值稅】土地增值稅清算后企業(yè)所得稅退稅新政一、政策背景《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。實務中，由于多種原因，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。二、主要內容，虧損向以后年度結轉企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補?？缮暾埻硕惼髽I(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。整個項目銷售收入總額)注意：銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。(1)書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照上述方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開 始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情 況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā) 多個項目的，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目 專用票據(jù)管理措施。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但 未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅 清算）；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其 他情況。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織 清算審核。明確規(guī)定項目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。稅法還規(guī)定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。該混合樓項目土地成本為120 萬元，房屋開發(fā)成本600 萬元，其他費 用按比例扣除。營業(yè)稅金及附加55 萬元。增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。扣除項目100%＝9247。低于50%，適用30%的稅率。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝1205000247。6000＋（100＋500）30%＋＝（萬元）。商業(yè)扣除項目＝1201000247。6000＋（20＋ 100）30%＋＝（萬元）；增值額＝500－＝（萬 元）；增值率＝247。計算結果可知， 萬元，分開計算則應納稅130 多萬元。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核 房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清 算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型 房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發(fā)生的。（2）拆遷補償費不一定需要取得稅務發(fā)票，但強調是否實際發(fā) 生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊或簽收憑證是否一一對應。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發(fā)成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費用中列支的開發(fā)費用也計入前期工程 費、基礎設施費或開發(fā)間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。（4）采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。同時審核建筑安裝工 程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施 工合同記載的內容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，關 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。按照會 計制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產品完 工之前，應該實行資本化處理計入開發(fā)產品成本。第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市目錄：京地稅地[2003]73號北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 3 2009927 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知................................4 京地稅[2010]2號北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》...........................................7京地稅地[2003]73號北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：為了進一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經研究并請示國家稅務總局同意，現(xiàn)就有關問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。對于采取分期取得預銷售收入的房地產開發(fā)企業(yè)，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實際發(fā)生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎設施費的金額進行扣除。對于小區(qū)內建設的不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。根據(jù)