【正文】 用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓的行為。土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開(kāi)征目的。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類(lèi)似。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢夯A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用按可售面積分?jǐn)偅簩儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額第二篇：《土地增值稅清算講解》《土地增值稅清算講解》為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。?）審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（4）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類(lèi)憑證。（2）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（1）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（2）出包方式：審核工程發(fā)包合同、工程決算書(shū)、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定。（2）費(fèi)用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。建筑總面積）。①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地費(fèi)用的分?jǐn)偅和恋厥褂脵?quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積247。（4）取得土地使用權(quán)后分期開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用的分?jǐn)偸欠窈侠?。?）拆遷費(fèi)有無(wú)合法憑證。（2）如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒(méi)有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的費(fèi)用、有沒(méi)有期間費(fèi)用、有沒(méi)有預(yù)提費(fèi)用。（二）成本項(xiàng)目計(jì)算要點(diǎn) 。《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表》。、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確；如果沒(méi)有合法憑證應(yīng)提請(qǐng)公司補(bǔ)齊有關(guān)憑證。（七）分房產(chǎn)類(lèi)別編制《土地增值稅清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表》。（五）復(fù)核銷(xiāo)售退回、折扣銷(xiāo)售與銷(xiāo)售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。（三）正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，并與《預(yù)售收入備查簿》核對(duì)，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。三、清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的計(jì)算（一）商品房銷(xiāo)售合同與銷(xiāo)售發(fā)票核對(duì)，特別要注意合同面積和實(shí)測(cè)面積。為編制《房產(chǎn)銷(xiāo)售收入統(tǒng)計(jì)表》做準(zhǔn)備。、分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)，與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證 明資料。、工程決算書(shū)及其價(jià)款結(jié)算單、發(fā)票等。防止混淆兩者的界限?！捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn)，正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來(lái)提供的清算資料都需要做充分的準(zhǔn)備。第一篇：土地增值稅清算程序與清算方法土地增值稅清算程序與清算方法一、土地增值稅的清算程序土地增值稅的清算程序大體分為六步： ；《土地增值稅清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表》的編制； 《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》的編制； 《土地增值稅納稅申報(bào)表》的編制； ；。二、清算前的準(zhǔn)備工作土地增值稅的清算，包含的時(shí)間范圍比較長(zhǎng)，清算涵蓋的內(nèi)容比較寬，而且，對(duì)清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格，沒(méi)有憑證不得扣除。大體包括：(一）清算范圍的界定： 。（待售面積）。，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（或以《土地增值稅項(xiàng)目登記表》為依據(jù)）。（二）應(yīng)當(dāng)搜集、整理如下資料：、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的交接憑證。為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計(jì)表》準(zhǔn)備資料。（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。（二）銷(xiāo)售發(fā)票與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬、總賬的核對(duì)。（四）將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)做視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)處理，編制《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售明細(xì)表》。（六）復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無(wú)應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。四、扣除項(xiàng)目的計(jì)算（一）扣除項(xiàng)目計(jì)算的程序，應(yīng)復(fù)核“開(kāi)發(fā)成本”成本項(xiàng)目的劃分是否符合稅法的規(guī)定，如果有差異，應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整?！伴_(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)。《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》。（1）原始憑證審核，取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（1）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補(bǔ)償花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。（3）動(dòng)遷還建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷(xiāo)售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。取得土地使用權(quán)所支付金額的分?jǐn)偡椒ㄊ牵杭{稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??？偯娣e）②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)偅和恋厥褂脵?quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額（轉(zhuǎn)讓建筑面積247。（1）開(kāi)支范圍是否屬于前期工程費(fèi)，有無(wú)亂攤費(fèi)用情況。（1）自營(yíng)方式：審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，會(huì)計(jì)處理是否符合規(guī)定。（3）甲供材料的核算：甲方采購(gòu)材料是否取得合法有效的憑證，增值稅額是否計(jì)入材料成本，出入庫(kù)手續(xù)是否完備?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的核算范圍是否符合稅法的規(guī)定，有無(wú)把開(kāi)發(fā)企業(yè)自用或經(jīng)營(yíng)性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。（3）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他項(xiàng)目的費(fèi)用。（5）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（7）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（9）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偸欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車(chē)h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)歸納起來(lái)四個(gè)方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類(lèi)似地方。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅?！稐l例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。對(duì)滿(mǎn)足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開(kāi)展清算。對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。四、土地增值稅的計(jì)算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售商品房等的收入于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”或“銷(xiāo)售收入”科目，并按收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。（U盤(pán)資料）視同銷(xiāo)售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地