【正文】 員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。要按規(guī)定計算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。審核時間要求。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機構(gòu)，市、縣地稅機關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項目文件確定?！保▏惏l(fā)?2006?187號）……根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！倍菍ⅰ爸鞴芏悇?wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)原則上不要求納稅人進行清算。做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應(yīng)進行土地增值稅清算。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)必須要求納稅人進行清算。第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機關(guān)原則上不通知納稅人進行土地增值稅清算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)必須通知納稅人進行土地增值稅清算。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進行土地增值稅清算。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告。（規(guī)程第六條、第七條、第八條）（二）清算主體土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進行清算。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（實施細則第十六條）（二）總體要求納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第三條）納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？（2）請計算該項目應(yīng)補（退）得土地增值稅。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。單位提供的“號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120 000247。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。（1）竣工驗收情況“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”?；举Y料如下：（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。單位建筑面積成本費用=（）247。土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。甲方（委托人）：乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司（蓋章）（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：地址：電話：電話：聯(lián)系人：聯(lián)系人：簽約地點： 簽約日期： 年 月 日第三篇：土地增值稅清算考試6一填空題（每空1分，共20分）清算審核包括（）、（）。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。四、約定事項的收費經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。（二）甲方的義務(wù)，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。、法規(guī)的行為。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。第二篇：土地增值稅清算協(xié)議土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務(wù)登記號：乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：一、委托事項（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年2015年6月財務(wù)會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。免征土地增值稅。第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費