【正文】 得稅口徑的開(kāi)發(fā)成本包括資本化利息，但土地增值稅不包括 2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 金融機(jī)構(gòu)，既包括銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、城市信用合作社、農(nóng)村信用合作社以及政策性銀行，也包括非銀行的金融機(jī)構(gòu)，如金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司等。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 （三）利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第五部分 利息支出的審核 2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。后續(xù)環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)支出，除符合資本化條件外，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益（管理費(fèi)用）。如果不進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)差錯(cuò)調(diào)整，印花稅則據(jù)實(shí)在土地增值稅前扣除，回避了開(kāi)發(fā)費(fèi)用的在計(jì)算土地增值稅的限額扣除，這是稅法所不允許的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。第四部分 轉(zhuǎn)讓稅金的審核 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 五、一貫性原則 2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（六）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 成本與營(yíng)業(yè)外支出 開(kāi)發(fā)成本是指正常開(kāi)發(fā)活動(dòng)的耗費(fèi)； 營(yíng)業(yè)外支出是指正常開(kāi)發(fā)活動(dòng)外，非正常的、意外的耗費(fèi)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)； 四、合理性原則 合理性是指費(fèi)用是正常的和必要的、計(jì)算和分配方法應(yīng)該符合一般的經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例。 2010國(guó)稅函220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 實(shí)際發(fā)生與發(fā)票 僅取得發(fā)票并支付款項(xiàng)，但沒(méi)有適當(dāng)、足夠的證據(jù)證明相關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，也不得扣除； 注：或者虛假，或者提前 僅有適當(dāng)、足夠的證據(jù)證明相關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，但沒(méi)有取得相應(yīng)發(fā)票，暫時(shí)不允許申報(bào)扣除 注：以后的三年內(nèi)取得發(fā)票的，屬于時(shí)間性差異，否則屬于永久性差異 實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付 思考：尚未建造的公共配套設(shè)施 簽訂合同但沒(méi)有開(kāi)工； 簽訂合同已經(jīng)開(kāi)工，但沒(méi)有支付工程款 簽訂合同已經(jīng)開(kāi)工，但僅支付部分工程款并取得部分發(fā)票 三、相關(guān)性原則 企業(yè)申報(bào)的可扣除費(fèi)用必須與取得應(yīng)稅收入直接相關(guān)。 例如，1996頒布的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》第四十八條第三項(xiàng)明確指出，購(gòu)買(mǎi)實(shí)物的原始憑證，必須有驗(yàn)收證明。 納稅人申報(bào)扣除的任何費(fèi)用必須能夠提供證明確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的“足夠“的“適當(dāng)“憑據(jù)。 2010國(guó)稅函220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 根據(jù)1988年頒布的現(xiàn)金管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，超過(guò)1000元的結(jié)算款項(xiàng)，不得使用現(xiàn)金方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其他法人企業(yè)支付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照以下原則把握： 如果收款行為屬于增值稅或營(yíng)業(yè)稅的征收范圍（含應(yīng)稅和免稅），應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票，否則不允許申報(bào)扣除； 如果收款行為不屬于增值稅或營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，即客觀(guān)上無(wú)法取得發(fā)票，可以憑相應(yīng)的合同或說(shuō)明申報(bào)扣除。 2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求： （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 總結(jié)：結(jié)合《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條有關(guān)價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照以下原則掌握： （一）如果代收費(fèi)用時(shí)開(kāi)具的是委托代收方的發(fā)票或財(cái)政收據(jù)，不作為營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的收入； （二）如果代收費(fèi)用開(kāi)具的是房地產(chǎn)企業(yè)的正式發(fā)票（不含收據(jù)），應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的收入，不考慮是否單獨(dú)注明“代收費(fèi)用”等字樣； （三）如果代收費(fèi)用時(shí)開(kāi)具的是房地產(chǎn)企業(yè)的收據(jù)（不含正式發(fā)票），如果單獨(dú)注明“代收費(fèi)用”等字樣，可以不作為營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的收入；如果沒(méi)有注明“代收費(fèi)用”等字樣，應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的收入。五、地下停車(chē)場(chǎng)等的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理(鏈接) 六、代收款項(xiàng) 1995財(cái)稅48號(hào)關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 注：大部分，通常掌握在租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的75%以上（含75%）。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 2005國(guó)稅函83號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)（全文廢止） 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 注：承包、中央鐵路除外 2003國(guó)稅發(fā)89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 四、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán) 前提：沒(méi)有取得預(yù)售許可證，也沒(méi)有及時(shí)補(bǔ)辦，銷(xiāo)售后無(wú)法辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。會(huì)計(jì)處理： 借：未分配利潤(rùn) 貸：應(yīng)付股利 注：必須在股東會(huì)宣告分配后作帳務(wù)處理，不允許提前預(yù)分股利 借：應(yīng)付股利 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 注：按照股東會(huì)宣告分配時(shí)的公允價(jià)格確定 三、內(nèi)部視同銷(xiāo)售 2006國(guó)稅發(fā)187號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán) （四）用于支付股利1997國(guó)稅函387號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。 2009財(cái)稅59號(hào)關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知五 企業(yè)重組同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定： （一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 2010公告第19號(hào)關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告 企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類(lèi)資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈(zèng)收入、無(wú)法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 第八十六條　債務(wù)人轉(zhuǎn)移義務(wù)的，新債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與主債務(wù)有關(guān)的從債務(wù)，但該從債務(wù)專(zhuān)屬于原債務(wù)人自身的除外。 第八十一條　債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但該從權(quán)利專(zhuān)屬于債權(quán)人自身的除外。 存在可比公允價(jià)格： 借：應(yīng)付帳款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 營(yíng)業(yè)外收入 即超過(guò)公允價(jià)值的部分，不涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅 不存在可比公允價(jià)格 借：應(yīng)付帳款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 即按照實(shí)際抵債金額和最低價(jià)格孰高的原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，不單獨(dú)債務(wù)重組收益 對(duì)外抵債，間接過(guò)戶(hù) 2007國(guó)稅函645號(hào)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù) 開(kāi)發(fā)商——施工企業(yè)——混凝土企業(yè) 第一步，開(kāi)發(fā)商同施工企業(yè)達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，施工企業(yè)的應(yīng)收帳款演變?yōu)榉慨a(chǎn)權(quán)利 第二步，施工企業(yè)同混凝土達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，施工企業(yè)的抵債對(duì)價(jià)是房產(chǎn)權(quán)利 第三步，開(kāi)發(fā)商經(jīng)房產(chǎn)按照約定直接過(guò)戶(hù)給混凝土，但與施工企業(yè)的再抵債差價(jià)無(wú)關(guān) 700——800——850 合同法摘要 第八十條　債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。計(jì)算公式為： 開(kāi)發(fā)成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。 2008國(guó)稅函828號(hào)關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知 （一）外部視同銷(xiāo)售收入在審核時(shí)關(guān)注的是銷(xiāo)售價(jià)格的公允性，一般按照下列順序確定： 如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部存在本月份的可比產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照可比產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格確定，如住宅等； 注：公允價(jià)值優(yōu)先 如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部不存在可比產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格（如商鋪），或者雖然存在可比產(chǎn)品但不屬于本月份（如住宅），參照當(dāng)?shù)赝坏貐^(qū)、同一月份政府主管部門(mén)公布的銷(xiāo)售價(jià)格確定； 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 抵銷(xiāo)交易 A兩方均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，計(jì)算流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)行為稅金等 B確認(rèn)相應(yīng)的應(yīng)收帳款和應(yīng)付帳款 C按照合同法的規(guī)定，抵頂、核銷(xiāo) 注：對(duì)企業(yè)所得稅一般不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)上的影響，主要偷逃了流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)行為稅金等。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。 2008國(guó)稅函576號(hào)關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù) 中華人民共和國(guó)合同法 第六十五條　當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。取得前述1≈3的收入 2001安徽關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知 個(gè)人取得由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的購(gòu)房保證金占用費(fèi)，應(yīng)按利息、股息、紅利所得征收個(gè)人所得稅，稅款由支付購(gòu)房保證金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代扣代繳 銷(xiāo)售但約定占有 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書(shū)面合同約定三年后再實(shí)際交付。 （2）如果采用有獎(jiǎng)銷(xiāo)售形式，由于是否贈(zèng)送具有不確定性，或者明確贈(zèng)送但金額不確定，不論是否人人有份，不論是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的附屬設(shè)施，均屬于銷(xiāo)售費(fèi)用，同時(shí)扣繳個(gè)人所得稅 2011財(cái)稅50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷(xiāo)展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 （3）贈(zèng)送家電的發(fā)票 A如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)渡發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本不包括贈(zèng)送的家電金額。 違約金收入 2002北京關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)公司收取客戶(hù)的違約金征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，對(duì)北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購(gòu)房戶(hù)收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整 對(duì)于測(cè)量面積的誤差，依據(jù)2001年頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在正負(fù)3%以?xún)?nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積大于合同面積并且超過(guò)3%的部分，房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人；實(shí)測(cè)面積低于合同面積并且超過(guò)3%的部分，房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。 2008北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。清算的總建筑面積 注：要符合同一房產(chǎn)類(lèi)型 2007云南關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充意見(jiàn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 注：不適用于實(shí)際毛利率的調(diào)整 十二、清算后再轉(zhuǎn)讓 2006國(guó)稅發(fā)187號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知八 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 補(bǔ)退土地增值稅與企業(yè)所得稅 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（總局公告2010年第29號(hào)） 假定各年