【正文】 ，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。請遵照執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：，其成本、費用可以扣除；、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。四、土地增值稅的扣除項目（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：、完成銷售的；；。二ＯＯ七年二月一日國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[發(fā)文日期：20070117] 來源：國家稅務(wù)總局文號：國稅發(fā)〔2006〕187號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準(zhǔn)。三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責(zé)清算的地方稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。一、各地應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學(xué)合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準(zhǔn)確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規(guī)定廢止。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。四、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，應(yīng)如何計稅？答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，為解決此問題，同時根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調(diào)整。二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的？答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。特此公告。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。此外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、存量房等，均應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。二、調(diào)整納稅地點的具體規(guī)定是怎樣的？答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。同時，由于目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而成立的項目公司，經(jīng)營行為地域性強，納稅人經(jīng)營地點與申報納稅地點的分離不利于稅務(wù)部門加強對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀北京市地方稅務(wù)局北京市財政局 2013年5月27日附件關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點？答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務(wù)注冊登記地的主管地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局 北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點有關(guān)問題的批復(fù)的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復(fù)時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。本公告自2010年9月1日起施行。三、符合財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：（一）稅務(wù)機關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應(yīng)在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應(yīng)征稅款部分計算增值額。二ОО七年八月十五日京地稅[2010]2號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅清算有關(guān)問題公告如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費性質(zhì)的支出，均不得扣除。八、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務(wù)機關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據(jù)以計征土地增值稅。六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知企業(yè)主管稅務(wù)機關(guān)。四、對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進行清算。三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。附件：分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表二○○九年九月十六日京地稅地[2007]325號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現(xiàn)就有關(guān)問題補充明確如下，請依照執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。具體計算公式為：核定的四項成本=不同類型對應(yīng)年代的核定單位成本清算建筑面積五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。具體計算公式為：核定扣除的四項成本=建安造價清算建筑面積修正系數(shù)六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應(yīng)系數(shù)修正。二、土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積二○○六年四月三十日京地稅[2007]138號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額問題對納稅人不能夠提供購房發(fā)票證明的，以實際取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費及房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務(wù)機關(guān)需對評定的房屋及建筑物價格進行確認。三、為了進一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預(yù)繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報表》。一、對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)