【正文】 與返還人不一致，但相關的政府文件明確為對于土地成本的資產(chǎn)性政府補助，應當采用凈額法核算，沖減土地成本，也不考慮財政收據(jù)如何開具； 如果收款人與返還人不一致，并且相關的政府文件明確為土地成本以外的政府補助，應當采用全額法核算，計入營業(yè)外收入科目或者遞延收益科目。 如果土地出讓合同明確約定由受讓方（開發(fā)商）依規(guī)劃自行平整，則土地買價或出讓金不包括場地平整費用，但開發(fā)商實際發(fā)生的場地平整費用應當計入土地成本計算繳納契稅。 （一）市政設施支出 2008湖北關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權的購置成本或開發(fā)成本進行扣除。土地增值稅第八部分 土地成本 一、土地成本總額 二、土地成本的返還 三、土地成本的有效憑證 四、土地成本的分攤 多個清算對象共用基礎設施和配套設施 / 綜合樓 一、土地成本總額 土地成本是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金和契稅等。 如果某項期間費用是專為某個清算對象單獨發(fā)生的，不需要進行分攤； 如果另一清算對象尚未開工，一般不參與期間費用的分攤。第六部分 期間費用的審核 土地增值稅下，期間費用的扣除金額，必須依次滿足以下規(guī)定： 企業(yè)財務會計的相關規(guī)定 企業(yè)所得稅法的相關規(guī)定 土地增值稅法的相關規(guī)定 注：不符合會計規(guī)定的費用，不允許扣除；企業(yè)所得稅法存在扣除限額，但土地增值稅沒有類似規(guī)定的，也必須執(zhí)行企業(yè)所得稅法的相關規(guī)定，如傭金等 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求： （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 注：此方法下金融機構和非金融機構的利息與其他開發(fā)費用合并計算 翻譯：不區(qū)分金融機構還是非金融機構，不區(qū)分財務費用的具體內(nèi)容，發(fā)生的所有財務費用（含資本化利息）與管理費用、銷售費用一起，在土地和開發(fā)成本（不含利息）金額之和的10%以內(nèi)申報扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 注：此方法下非金融機構借款不得扣除　 翻譯：金融機構的借款利息全額扣除，但金融機構以外的借款利息不允許扣除，財務費用科目中的其他金額，包括擔保費、抵押費、手續(xù)費等，與管理費用、銷售費用一起，在土地和開發(fā)成本（不含利息）金額之和的5%以內(nèi)申報扣除。 2010國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時發(fā)生的土地價款、出讓金以及契稅，應當作為土地的初始計量入賬價值；持有環(huán)節(jié)發(fā)生的場地平整費用，應當予以資本化調(diào)整的入賬價值；計算繳納的土地使用稅，應當計入管理費用科目，直接在當年會計損益申報扣除。 不包括土地使用稅 按照會計準則的相關規(guī)定，存貨和無形資產(chǎn)的入賬價值，一般只考慮購買環(huán)節(jié)的相關支出。 （1）與房地產(chǎn)銷售合同相關的印花稅，計入營業(yè)稅金及附加科目； （2）與房地產(chǎn)開發(fā)相關的土地出讓轉讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、設備材料的購銷合同等計入開發(fā)成本科目； 上述都屬于錯誤的會計處理。 不包括印花稅金 1995財稅48號關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 土地增值稅實施細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。 具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要針對分期開發(fā)的、不屬于同一清算對象的房地產(chǎn)項目，各期發(fā)生的利息等間接成本的分攤方法應當保持一致，或者均采用預算造價法，或者均采用直接成本法。 開發(fā)成本可以在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅前按照規(guī)定申報扣除； 營業(yè)外支出，不允許在計算土地增值稅前申報扣除，但有可能在計算企業(yè)所得稅前申報扣除。 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 2007城市房地產(chǎn)管理法\第三章房地產(chǎn)開發(fā) 第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。具體判斷必須從費用發(fā)生的根源和性質方面分析，而不是費用支出的結果。 因此，僅有購貨發(fā)票和付款憑證，但沒有入庫驗收證明，稅務機關也有權不承認。足夠和適當要根據(jù)實際情況來判定。 二、實際發(fā)生原則 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。因此，企業(yè)在對外支付款項時，如果屬于客觀上無法取得發(fā)票的情形，超過1000元但采用現(xiàn)金結算方式的，稅務機關有權不允許扣除。 但是，由于沒有外部票據(jù)的支持，稅務機關在把握扣除項目的真實性時，普遍從嚴掌握，尤其是支付方式。 總結：土地增值稅的扣除項目，一般情況下應當取得發(fā)票，但并不意味著所有的扣除項目都必須取得發(fā)票。第三部分 稅前扣除原則 一、有效憑證原則 二、實際發(fā)生原則 三、相關性原則 四、合理性原則 五、一貫性原則 一、有效憑證原則 2006國稅發(fā)187號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 注：代收的有線電視、燃氣初裝費等公用事業(yè)項目收費參照執(zhí)行 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第五條第二款 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 2009青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答 利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入； 利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉讓收入。 企業(yè)會計準則—租賃第六條：符合下列一項或數(shù)項標準的，應當認定為融資租賃： （三）即使資產(chǎn)的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。 中華人民共和國合同法 第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。 1993國稅發(fā)149號營業(yè)稅稅目注釋2007江蘇關于在農(nóng)村集體土地上建房轉讓征收營業(yè)稅問題的批復 對納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 特點：所有權沒有改變，歷史成本延續(xù) 2008國稅函828號關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知內(nèi)部處置營業(yè)稅 營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十條 除本細則第十一條和第十二條的規(guī)定外，負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內(nèi)設機構。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 （三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質性經(jīng)營活動。 2002財稅191號關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 2006財稅21號關于土地增值稅若干問題的通知 對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 （三）長期股權投資 1995財稅48號關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 第八十四條　債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。未經(jīng)通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。（1－營業(yè)稅稅率） （二）對外抵債 1998國稅函771號關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發(fā)生轉移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。 抵銷交易 A兩方均應當確認營業(yè)收入，計算流轉稅、財產(chǎn)行為稅金等 B確認相應的應收帳款和應付帳款 C按照合同法的規(guī)定，抵頂、核銷 注：對企業(yè)所得稅一般不會產(chǎn)生實質上的影響，主要偷逃了流轉稅、財產(chǎn)行為稅金等二、外部視同銷售收入 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。 2008國稅函576號關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 中華人民共和國合同法 第六十五條　當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。1≈3 2001安徽關于個人所得稅若干政策問題的通知 個人取得由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的購房保證金占用費，應按利息、股息、紅利所得征收個人所得稅，稅款由支付購房保證金的房地產(chǎn)開發(fā)商代扣代繳 銷售但約定占有 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 （2）如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，不論是否構成不動產(chǎn)的附屬設施，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅 2011財稅50號關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知 （3）贈送家電的發(fā)票 A如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負責辦理轉交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈送的家電金額。 違約金收入 2002北京關于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應并入營業(yè)額隨相關業(yè)務適用稅目稅率計算征收營業(yè)稅。 銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整 對于測量面積的誤差，依據(jù)2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，面積誤差比絕對值在正負3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結算房價款；實測面積大于合同面積并且超過3%的部分，房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人；實測面積低于合同面積并且超過3%的部分，房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 2007遼寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。 補退土地增值稅與企業(yè)所得稅 2010公告第29號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告 假定各年企業(yè)所得稅稅率一致，并且持續(xù)經(jīng)營，則： （1）補繳土地增值稅的，直接在當年所得稅前扣除； （2）退還土地增值稅的，直接在當年所得稅前調(diào)整。 退還多繳土地增值稅 中華人民稅收征收管理法 第五十一條 納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，