【正文】 業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關“拆一還一”的賬務和稅務處理?！　“咐治?　　該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。2013年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該項目于2011年5月完工。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本的拆遷補償費?！　￠_發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。　?。?）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定?！斗康禺a開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！　〖捶康禺a開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。而根據(jù)廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。 　　《廣州市地方稅務局轉發(fā)省地稅局關于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號規(guī)定：“對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業(yè)稅?！　〉惨P注當?shù)囟悇諜C關的做法：　　《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定：“ 對開發(fā)商根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“轉讓土地使用權”的營業(yè)稅。（1－營業(yè)稅稅率）?！　、谟嫸愐罁?jù)　　根據(jù)國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。 　　以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣資產交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量?！　　逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]187號）規(guī)定，對商品房銷售價格明顯偏低的，其收入按下列方法和順序確認：　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)同期、同類商品房的平均銷售價格確定；　　（二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均銷售價格確定；　　（三）由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類商品房的市場價格或評估價值確定　　四、視同銷售房產收入的確認　?。ㄒ唬┮苑亢屯恋赜糜诘謧?、投資和分配的收入確認　?。ǘ┎疬w安置房收入的確認　　（三）土地置換收入的確認　?。ㄋ模┦杖≤噹焓褂觅M的收入確認　　（五）收到政府土地返還款建設拆遷安置房的收入確認　?。┩恋厥褂脵辔窗l(fā)生轉移但實質轉讓的收入確認　　（一）拆遷安置房收入的確認　　房地產企業(yè)拆遷還房的賬務處理　　房地產企業(yè)拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。第六款：轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。第四款：隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估?！　。ㄋ模┺D讓價格明顯偏低的收入確認　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：　?。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產成交價格的；　?。ǘ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的；　?。ㄈ┺D讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。第三個階段的售后返租，必須經過有關部門的批準（主要指預售許可的審批），如果未經有關部門批準，則可能被認定構成非法集資。”　　商品品房的售后返租從時間上大致可分為四個階段：（1）未竣工商品房未取得預售許可的售后返租，（2）未竣工商品房取得預售許可的售后返租，（3）已竣工的商品房在預售階段的售后返租（尚不符合現(xiàn)售條件，僅能預售），（4）商品房現(xiàn)售階段的售后返租。”　　因為房產不屬于設備，收購房產后以融資租賃方式租出去就不屬于營業(yè)稅融資租賃范疇，而是正常的經營租賃，如果理解為正常的經營租賃，則不動產產權歸屬于出租人，房地產企業(yè)售后回租就應當理解為先出售再以經營租賃方式租入，則不能享受第13號公告不予征收營業(yè)稅的政策?！备鶕?jù)上述規(guī)定，承租方將建筑物出售給融資租賃公司時，必須辦理房產過戶手續(xù)。 　　《金融租賃公司管理辦法》第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務的金融租賃公司應真實取得相應標的物的所有權。 　　根據(jù)《金融租賃公司管理辦法》，售后回租業(yè)務，是指承租方將自有物件出賣給出租方，同時與出租方簽定融資租賃合同，再將該物件從出租方處租回的融資租賃形式。 　　《外商投資租賃業(yè)管理辦法》主要針對在我國境內從事租賃業(yè)務、融資租賃業(yè)務的外商投資企業(yè)，規(guī)定的租賃財產全部為動產，不包括不動產?！　》康禺a售后回租是否適合《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）？　　有人提出，房地產售后回租適合國家稅務總局公告2010年第13號，本人認為房地產售后回租不可以適合國家稅務總局公告2010年第13號文件，理由如下：　　《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）文件第三條第一項第二款規(guī)定：“融資租賃是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業(yè)務。出租方租出的固定資產不計提折舊?！　”酒跔I業(yè)額＝（應收取的全部價款和價外費用－實際成本）（本期天數(shù)247?！　「鶕?jù)《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第十一條的規(guī)定，經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業(yè)務的單位從事融資租賃業(yè)務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。但不征收增值稅和營業(yè)稅是相對于出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業(yè)務征收營業(yè)稅和增值　　即國家稅務總局《關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知》（國稅函〔2000〕514號）規(guī)定，對經中國人民銀行批準經營融資租賃業(yè)務的單位所從事的融資租賃業(yè)務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅?！?　?。?）受讓人（出租方）的涉稅處理　　①受讓人（出租方）的營業(yè)稅的處理　　根據(jù)《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據(jù)《關于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地字[1998]30號）的規(guī)定，對融資租賃合同，應根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花　?、芷醵惖奶幚怼　　?財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條規(guī)定：“對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅?！　、塾』ǘ惖奶幚怼　“?“借款合同”計稅貼花?！　〉谌瑢τ谌谫Y租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除?！薄　』诖艘?guī)定，融資性售后回租業(yè)按照以下三種情況進行企業(yè)所得稅處理：　　第一，由于承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入?！薄　、谄髽I(yè)所得稅的處理　　《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條規(guī)定:“根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。則A公司當年應納稅所得額為：100+5=105（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產品成本、稅金及費用后，即可計算出應納企業(yè)所得稅額?！　”纠校珹公司在銷售房產時，購買方以提前從房地產公司獲得15萬元租金抵房款，即收入的金額能夠可靠地計量，應以100萬元作為所得稅應稅金額。5=3（萬元）?！　。┢髽I(yè)所得稅　　對于經營性售后返租業(yè)務，A公司需分別作銷售不動產和租賃兩項業(yè)務處理，分別計算相關成本、費用和損益。開發(fā)商再將商鋪轉租，按房產稅相關規(guī)定，開發(fā)商轉租房屋取得的租賃收入不再繳納房產稅。 　?。ㄎ澹┓慨a稅　　購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%繳納房產稅：15247。（512）－]20%60=（萬元）?！　「鶕?jù)《個人所得稅法》第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務人。　?。ㄋ模﹤€人所得稅　　國家稅務總局《關于個人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅　　（三）土地增值稅　　本例中，A公司銷售不動產計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？企業(yè)正常銷售房價100萬元，而合同約定銷售價款為85萬元，購房者將商鋪無償給開發(fā)商用5年。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。　?。ǘ┯』ǘ悺　”纠?，A公司不但銷售了開發(fā)產品，還租賃了該開發(fā)產品后并轉租（假如轉租合同每年簽訂一次），應分別按“產權轉移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85%=（萬元），按“財產租賃”稅目繳納印花稅：15+5=（萬元）。購房者返租商鋪應繳納營業(yè)稅155%=（萬元），（7%+3%）= 　　A公司還需就當年轉租商鋪取得的租金收入按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即55%=（萬元）。房地產開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經濟利益，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，對房地產開發(fā)公司以此方式銷售不動產的行為，應按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額?！　〗K省地稅局《關于房地產開發(fā)公司銷售返租有關營業(yè)稅問題的批復》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產開發(fā)公司銷售不動產，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發(fā)公司使用若干年。開發(fā)商無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)?！稜I業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產收取的全部價款和價外費用。 　　案例分析2：房地產經營性售后回租的涉稅處理　　營業(yè)稅的處理　　《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票?！　“咐治?：房地產經營性售后回租的涉稅處理　　A房地產開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家商業(yè)地產公司，采用售后返租方式銷售商鋪?！　、谄髽I(yè)所得稅或個人所得稅的處理　　由于受讓人（出租方）收到承租方或銷售方支付的租金時，應該依法繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅，出租人租出的資產計提折舊?！　∮捎诮洜I性售后回租的租賃期結束，租賃貨物的所有權歸出租方所有，因此，基于以上規(guī)定，經營性售后回租的受讓方（出租方）征收營業(yè)稅。　?。?）經營性售后回租中的受讓方（出租方）的涉稅處理　?、僭鲋刀惡蜖I業(yè)稅的處理　　國家稅務總局《關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知》（國稅函〔2000〕514號）規(guī)定，對經中國人民銀行批準經營融資租賃業(yè)務的單位所從事的融資租賃業(yè)務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。　?、谄髽I(yè)所得稅的處理　　承租人出售資產的行為，確認為銷售收入，租賃期間的租賃費用作為企業(yè)相關費用在稅前扣除，承租人租入的資