【正文】 萬分之五的滯納金。三、對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應(yīng)該預(yù)繳稅款的項(xiàng)目。在界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目時(shí)，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。六、關(guān)于定期免稅項(xiàng)目恢復(fù)征稅時(shí)間劃分確定問題。對(duì)于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進(jìn)行分?jǐn)偟馁M(fèi)用，以計(jì)劃管理部門立項(xiàng)批復(fù)中明確不作為獨(dú)立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項(xiàng)目，確定分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。對(duì)預(yù)銷售面積達(dá)到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項(xiàng)目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)作為扣除項(xiàng)目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項(xiàng)目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進(jìn)行扣除。第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市目錄：京地稅地[2003]73號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知 3 2009927 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號(hào)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7京地稅地[2003]73號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為了進(jìn)一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對(duì)目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請(qǐng)示國家稅務(wù)總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。同時(shí)審核建筑安裝工 程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施 工合同記載的內(nèi)容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，關(guān) 注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。由于計(jì)算土地增值稅 扣除項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費(fèi)用中列支的開發(fā)費(fèi)用也計(jì)入前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)大扣除金額，少計(jì)算增值額從 而少納稅。解決了扣除項(xiàng)目的五個(gè)模糊點(diǎn)（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi) 用，必須是實(shí)際發(fā)生的。計(jì)算結(jié)果可知， 萬元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130 多萬元。商業(yè)扣除項(xiàng)目＝1201000247。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按 面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝1205000247。扣除項(xiàng)目100%＝9247。營業(yè)稅金及附加55 萬元。稅法還規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織 清算審核。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對(duì)于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時(shí)間和要求主動(dòng)清算； 對(duì)于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。筆者認(rèn)為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以下幾個(gè)方面。(1)書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率?？缮暾?qǐng)退稅企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。實(shí)務(wù)中，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請(qǐng)退稅。為解決上述問題，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào))，對(duì)土地增值稅清算后出現(xiàn)虧損的企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)的延續(xù))(1)計(jì)算各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惛髂甓葢?yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額(項(xiàng)目年度銷售收入247。(2)是否存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目等情況。清算前管理力度加大 一是實(shí)施項(xiàng)目管理。三是實(shí)施專用票據(jù)。納稅人符合下列條件之一的，要自行進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的。清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積 1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。（1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計(jì)扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。991100%＝%。6000 ＋6005000247。6000＋6001000247。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有 不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對(duì)有些成本費(fèi) 用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。（5）將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)如何分?jǐn)偟膯栴}。五、關(guān)于對(duì)有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。對(duì)于定期免稅項(xiàng)目，以簽訂《商品房購銷合同》的時(shí)間為征、免土地增值稅的時(shí)點(diǎn)，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時(shí)取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。（二）關(guān)于界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，地下設(shè)施的面積是否可以扣除問題。二○○三年二月九日京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件精神，為進(jìn)一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的有關(guān)問題明確如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。三、為了進(jìn)一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報(bào)手續(xù)，有效提高土地增值稅預(yù)繳申報(bào)效率，自2007年1月1日起，對(duì)本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí)，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報(bào)表》。對(duì)于扣除開發(fā)成本項(xiàng)目的金額確認(rèn)，以清算稅款時(shí)確定的允許扣除開發(fā)成本項(xiàng)目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報(bào)時(shí)的銷售面積，具體公式為：扣除項(xiàng)目金額=（清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積二○○六年四月三十日京地稅[2007]138號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。四、對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本）”的核定。具體計(jì)算公式為：核定的四項(xiàng)成本=不同類型對(duì)應(yīng)年代的核定單位成本清算建筑面積五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項(xiàng)目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。二、對(duì)于申請(qǐng)清算時(shí)尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。四、對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。八、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，對(duì)于《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號(hào)）核定，據(jù)以計(jì)征土地增值稅。三、符合財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字〔1995〕7號(hào)）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字〔1999〕293號(hào)）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應(yīng)在《土地增值稅鑒證報(bào)告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項(xiàng)目應(yīng)征稅款部分計(jì)算增值額。二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間作為劃分時(shí)點(diǎn)，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局 2013年5月27日附件關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報(bào)繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市財(cái)政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》（2013年第5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)？答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二、調(diào)整納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定是怎樣的？答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號(hào)）第三條同時(shí)廢止。二、土地增值稅普通住宅審核確認(rèn)工作的政策銜接是如何規(guī)定的？答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。一、各地應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學(xué)合理的評(píng)估模型，保證土地增值稅征收的及時(shí)、準(zhǔn)確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證及資料不符合清算要求或不實(shí)，需要進(jìn)行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負(fù)責(zé)清算的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號(hào)第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定確定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。二ＯＯ七年二月一日國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[發(fā)文日期：20070117] 來源：國家稅務(wù)總局文號(hào)：國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人