【正文】 萬分之五的滯納金。三、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預征率預繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應該預繳稅款的項目。在界定普通標準住宅項目時，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據。六、關于定期免稅項目恢復征稅時間劃分確定問題。對于小區(qū)內建設的不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據，即簽定的施工預算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市目錄：京地稅地[2003]73號北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 3 2009927 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知................................4 京地稅[2010]2號北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》...........................................7京地稅地[2003]73號北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：為了進一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經研究并請示國家稅務總局同意，現(xiàn)就有關問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。同時審核建筑安裝工 程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施 工合同記載的內容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，關 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發(fā)成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費用中列支的開發(fā)費用也計入前期工程 費、基礎設施費或開發(fā)間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取 得合法憑據的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發(fā)生的。計算結果可知， 萬元，分開計算則應納稅130 多萬元。商業(yè)扣除項目＝1201000247。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝1205000247。扣除項目100%＝9247。營業(yè)稅金及附加55 萬元。稅法還規(guī)定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織 清算審核。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將 督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。(1)書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率。可申請退稅企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。實務中，由于多種原因，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。為解決上述問題，結合房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，國家稅務總局制定《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第81號)，對土地增值稅清算后出現(xiàn)虧損的企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。(國家稅務總局公告2010年第29號的延續(xù))(1)計算各年度應分攤的土地增值稅各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額(項目年度銷售收入247。(2)是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。三是實施專用票據。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓 土地使用權的。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。舉例：某房地產開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。991100%＝%。6000 ＋6005000247。6000＋6001000247。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有 不同類型房地產的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。這一點與房地產企業(yè)所得稅中對有些成本費 用可以預提扣除的規(guī)定不同。因此，稅務機關不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期 工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用等。（5）將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。一、關于確定轉讓房地產所取得的收入問題。三、關于成片開發(fā)分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。五、關于對有些房地產項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產轉讓取得的收入問題。對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產轉讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。（二）關于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。二○○三年二月九日京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關問題明確如下，請依照執(zhí)行。四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。三、為了進一步方便預繳土地增值稅的納稅人辦理預繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產開發(fā)企業(yè)在按預售收入預繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產開發(fā)企業(yè)預繳納稅申報表》。對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積二○○六年四月三十日京地稅[2007]138號北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執(zhí)行。四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應系數(shù)修正。一、本通知適用于房地產開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。具體計算公式為：核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本清算建筑面積五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂。本通知發(fā)布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。四、對于一個房地產開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。八、根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務機關可參照《北京市地方稅務局關于修訂〈無原值房產計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據以計征土地增值稅。三、符合財政部國家稅務總局《關于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產開發(fā)項目，應按照土地增值稅清算的有關規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：（一）稅務機關已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應征稅款部分計算增值額。二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經發(fā)展改革部門批準立項的房地產開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續(xù)。附件：關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀北京市地方稅務局北京市財政局 2013年5月27日附件關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規(guī)定，北京市地方稅務局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務局 北京市財政局關于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：一、為何要調整我市土地增值稅納稅地點？答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關申報納稅。二、調整納稅地點的具體規(guī)定是怎樣的？答：自公告施行之日起，凡轉讓我市行政區(qū)劃范圍內房地產的納稅人，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續(xù)。本公告施行前，納稅人房地產開發(fā)項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。原《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的？答：公告施行前，納稅人房地產開發(fā)項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。一、各地應根據國家稅務總局規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。三、對房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。二ＯＯ七年二月一日國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知[發(fā)文日期：20070117] 來源：國家稅務總局文號：國稅發(fā)〔2006〕187號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：為進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。三、非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人