【正文】 萬分之五的滯納金。三、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應(yīng)該預(yù)繳稅款的項目。在界定普通標準住宅項目時，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。六、關(guān)于定期免稅項目恢復(fù)征稅時間劃分確定問題。對于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復(fù)中明確不作為獨立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。對預(yù)銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應(yīng)發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市目錄：京地稅地[2003]73號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 3 2009927 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7京地稅地[2003]73號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為了進一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請示國家稅務(wù)總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。同時審核建筑安裝工 程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施 工合同記載的內(nèi)容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，關(guān) 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發(fā)成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費用中列支的開發(fā)費用也計入前期工程 費、基礎(chǔ)設(shè)施費或開發(fā)間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發(fā)生的。計算結(jié)果可知， 萬元，分開計算則應(yīng)納稅130 多萬元。商業(yè)扣除項目＝1201000247。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝1205000247?？鄢椖?00%＝9247。營業(yè)稅金及附加55 萬元。稅法還規(guī)定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織 清算審核。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機關(guān)書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務(wù)機關(guān)將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。筆者認為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以下幾個方面。(1)書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率?？缮暾埻硕惼髽I(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。實務(wù)中，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。為解決上述問題，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，國家稅務(wù)總局制定《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第81號)，對土地增值稅清算后出現(xiàn)虧損的企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號的延續(xù))(1)計算各年度應(yīng)分攤的土地增值稅各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額(項目年度銷售收入247。(2)是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。三是實施專用票據(jù)。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的。清算審核結(jié)束，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。991100%＝%。6000 ＋6005000247。6000＋6001000247。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有 不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。這一點與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對有些成本費 用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。因此，稅務(wù)機關(guān)不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期 工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。（5）將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費如何分攤的問題。五、關(guān)于對有些房地產(chǎn)項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。（二）關(guān)于界定普通標準住宅時，地下設(shè)施的面積是否可以扣除問題。二○○三年二月九日京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關(guān)問題明確如下，請依照執(zhí)行。四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。三、為了進一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預(yù)繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報表》。對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積二○○六年四月三十日京地稅[2007]138號北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應(yīng)系數(shù)修正。一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。具體計算公式為：核定的四項成本=不同類型對應(yīng)年代的核定單位成本清算建筑面積五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。四、對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進行清算。八、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務(wù)機關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據(jù)以計征土地增值稅。三、符合財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：（一）稅務(wù)機關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應(yīng)在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應(yīng)征稅款部分計算增值額。二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復(fù)時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀北京市地方稅務(wù)局北京市財政局 2013年5月27日附件關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點？答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務(wù)注冊登記地的主管地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。二、調(diào)整納稅地點的具體規(guī)定是怎樣的？答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的？答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。一、各地應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。二ＯＯ七年二月一日國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[發(fā)文日期：20070117] 來源：國家稅務(wù)總局文號：國稅發(fā)〔2006〕187號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人