【正文】 攤共同的成本費用。 開發(fā)成本可以在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅前按照規(guī)定申報扣除； 營業(yè)外支出，不允許在計算土地增值稅前申報扣除，但有可能在計算企業(yè)所得稅前申報扣除。 具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要針對分期開發(fā)的、不屬于同一清算對象的房地產(chǎn)項目，各期發(fā)生的利息等間接成本的分攤方法應當保持一致，或者均采用預算造價法，或者均采用直接成本法。 不包括印花稅金 1995財稅48號關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 土地增值稅實施細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。 （1）與房地產(chǎn)銷售合同相關的印花稅，計入營業(yè)稅金及附加科目； （2）與房地產(chǎn)開發(fā)相關的土地出讓轉讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、設備材料的購銷合同等計入開發(fā)成本科目； 上述都屬于錯誤的會計處理。 不包括土地使用稅 按照會計準則的相關規(guī)定，存貨和無形資產(chǎn)的入賬價值，一般只考慮購買環(huán)節(jié)的相關支出。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時發(fā)生的土地價款、出讓金以及契稅，應當作為土地的初始計量入賬價值；持有環(huán)節(jié)發(fā)生的場地平整費用，應當予以資本化調整的入賬價值；計算繳納的土地使用稅，應當計入管理費用科目，直接在當年會計損益申報扣除。 （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 2010國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 注：此方法下非金融機構借款不得扣除　 翻譯：金融機構的借款利息全額扣除，但金融機構以外的借款利息不允許扣除，財務費用科目中的其他金額，包括擔保費、抵押費、手續(xù)費等，與管理費用、銷售費用一起，在土地和開發(fā)成本（不含利息）金額之和的5%以內申報扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 注：此方法下金融機構和非金融機構的利息與其他開發(fā)費用合并計算 翻譯：不區(qū)分金融機構還是非金融機構，不區(qū)分財務費用的具體內容，發(fā)生的所有財務費用（含資本化利息）與管理費用、銷售費用一起，在土地和開發(fā)成本（不含利息）金額之和的10%以內申報扣除。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。第六部分 期間費用的審核 土地增值稅下，期間費用的扣除金額，必須依次滿足以下規(guī)定： 企業(yè)財務會計的相關規(guī)定 企業(yè)所得稅法的相關規(guī)定 土地增值稅法的相關規(guī)定 注：不符合會計規(guī)定的費用，不允許扣除；企業(yè)所得稅法存在扣除限額，但土地增值稅沒有類似規(guī)定的，也必須執(zhí)行企業(yè)所得稅法的相關規(guī)定，如傭金等 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求： （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 如果某項期間費用是專為某個清算對象單獨發(fā)生的，不需要進行分攤； 如果另一清算對象尚未開工，一般不參與期間費用的分攤。土地增值稅第七部分 土地成本 一、土地成本總額 二、土地成本的返還 三、土地成本的有效憑證 四、土地成本的分攤 多個清算對象共用基礎設施和配套設施 / 綜合樓 一、土地成本總額 土地成本是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金和契稅等。 （一）市政設施支出 2008湖北關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權的購置成本或開發(fā)成本進行扣除。 如果土地出讓合同明確約定由受讓方（開發(fā)商）依規(guī)劃自行平整，則土地買價或出讓金不包括場地平整費用，但開發(fā)商實際發(fā)生的場地平整費用應當計入土地成本計算繳納契稅。 如果收款人與返還人一致，應當推定為取得的折扣，沖減土地成本，不考慮財政收據(jù)如何開具； 2005國稅函436號關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復 如果收款人與返還人不一致，但相關的政府文件明確為對于土地成本的資產(chǎn)性政府補助，應當采用凈額法核算，沖減土地成本，也不考慮財政收據(jù)如何開具； 如果收款人與返還人不一致，并且相關的政府文件明確為土地成本以外的政府補助，應當采用全額法核算，計入營業(yè)外收入科目或者遞延收益科目。 政府補助的會計處理 對于資產(chǎn)類或者損益類的政府補助： 貫徹全額法，即不改變資產(chǎn)或費用的歷史成本，在實際收到時計入營業(yè)外收入科目，或者先計入遞延收益科目然后再分期轉入營業(yè)外收入科目。 四、土地成本的分攤 不論房地產(chǎn)企業(yè)有幾個土地增值稅清算對象，都會涉及土地成本的分攤。 也就是說，開發(fā)成本科目中的土地成本項目中的金額，不包括開發(fā)項目中公共配套設施占用的土地成本金額。 占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 1999國稅函112號關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。 因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。 分析：對于公共配套設施，由于形成了永久建筑物，并且有可能用于非業(yè)主的營利項目，土地增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定不盡一致： 土地增值稅不考慮是否用于非業(yè)主的營利項目，只要產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有，均可以在計算土地增值稅前申報扣除 企業(yè)所得稅還需要同時考慮是否用于非業(yè)主的營利項目。（100－10）]，[10030247。 對于存在多個清算對象共用的產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施的，應當按照各清算對象的占地面積比例分配總的可轉讓用地面積，然后分別計入土地成本、公共配套設施費。 2011廈門關于土地增值稅征收管理有關事項的公告 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。 需要說明的是，平整土地發(fā)生的金額，由于需要計算征收契稅，不宜作為前期工程費，應當作為土地成本處理。 勘探屬于服務業(yè)—其他服務業(yè)，也應當按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。 2000安徽關于建筑勘探收入能否按照服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅的批復 二、勘察設計納稅地點 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第十四條　營業(yè)稅納稅地點： （一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。 三、勘察設計的分配 由于前期工程費中的勘查設計等費用是以單體工程為單位計算的，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進行歸集，不涉及分配。 四、境外設計費用 2004關于外國企業(yè)在中華人民共和國境內從事建設工程設計活動的管理暫行規(guī)定 外國企業(yè)承擔中華人民共和國境內建設工程設計，必須選擇至少一家持有建設行政主管部門頒發(fā)的建設工程設計資質的中方設計企業(yè)進行中外合作設計，且在所選擇的中方設計企業(yè)資質許可的范圍內承接設計業(yè)務。工程設計合同應為中文文本。如果單獨承攬設計勞務，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條 暫行條例第一條所稱在中華人民共和國境內提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：(一)提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內； 因此，不論境外設計單位提供的設計勞務是發(fā)生在境內還是境外，均應當計算繳納營業(yè)稅，由作為支付人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行扣繳義務。 但是，超過3萬美元必須到稅務機關辦理稅務證明，否則不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除 1999建設工程勘察設計市場管理規(guī)定第二十四條 簽訂勘察設計合同，應當采用書面形式，使用或對照使用國家制定的《建設工程勘察合同》和《建設工程設計合同》文本。 注2：境外設計單位聯(lián)合境內設計單位共同與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建設工程設計合同》，如果在境內簽訂，應當在簽訂時計算繳納印花稅；如果在境外簽訂，應在國內使用時計算繳納印花稅。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 一、建筑安裝工程費的分攤 由于工程竣工結算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進行歸集，不涉及分配。 二、工程結算 工程結算是指施工企業(yè)按照承包合同和已完工程量向建設單位（業(yè)主）辦理工程價清算的經(jīng)濟文件。 工程竣工結算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位工程或項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設單位（業(yè)主）辦理最后工程價款清算的經(jīng)濟技術文件。 2004建設工程價款結算暫行辦法第十四條發(fā)包人根據(jù)確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5％左右的質量保證（保修）金，待工程交付使用一年質保期到期后清算。 質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。 工程質量保修期限 2000房屋建筑工程質量保修辦法 第八條　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 注：提前開票的，提前確認營業(yè)稅收入 所得稅不承認預計負債 2004建設工程價款結算暫行辦法第十四條 發(fā)包人根據(jù)確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5%左右的質量保證（保修）金，待工程交付使用一年質保期到期后清算（合同另有約定的，從其約定），質保期內如有返修，發(fā)生費用應在質量保證（保修）金內扣除。第十部分 基礎設施建設費 基礎設施建設費是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 依據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)【1993】149號）的規(guī)定，上述社區(qū)管網(wǎng)工程費和園林環(huán)境工程費均屬于建筑業(yè)勞務的征稅范圍，應當參照設備和材料的劃分分別計算營業(yè)稅；如果涉及設備制造商銷售自產(chǎn)設備并且安裝，還應當分別計算繳納營業(yè)稅和增值稅。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。但如果綠化工程栽種綠化公司自行培育的植物（不含種苗），應當視同銷售自產(chǎn)貨物并且安裝處理，分別計算增值稅和營業(yè)稅。 如果某個基礎設施只對應一個清算對象，不涉及分攤。 注：按照主要用途，不是所處區(qū)域。 由于《房屋所有權證》上注明的是建筑面積，包括套內建筑面積和同一建筑物內的共有建筑面積，但不包括單獨建造的公共場所和公用設施對應的面積。 如果移交的公共配套設施主要是為本小區(qū)業(yè)主服務的，也應當作為公共配套設施處理，但如果收到一定的專項補助，應當沖減相應的開發(fā)成本。 2009青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。 2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 預提配套費的調整 2008北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。 2008湖北房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時，應按實際發(fā)生的費用進行分攤；對后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進行調整分攤。 公共配套設施的營利性 2006國稅發(fā)187號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的。 可以看出，土地增值稅對于公共配套設施沒有強調是否非營利，均允許在土地增值稅前申報扣除。 站在物權法的角度，土地增值稅的作法與相關法律緊密銜接，并且具有可操作性。 土地增值稅貫徹法定登記原則，均允許作為土地增值稅的扣除項目，但企業(yè)所得稅視為經(jīng)營性固定資產(chǎn)處理，不允許一次性扣除，但允許在折舊年限內分期扣除。 （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費等。 開發(fā)間接費如果涉及不同的清算對象，應當按照建筑面積法或預算造價法進行分配?？梢韵硎芗佑嬁鄢?。 單獨的樣板房 （1）單獨建造、事后拆除的 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷（銷售費用），攤銷年限不得低于3