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土地增值稅清算的關(guān)鍵點-閱讀頁

2024-10-25 17:01本頁面
  

【正文】 供的金融機構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn),貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。第五篇:土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述(一)定義土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。(規(guī)程第四條)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù),加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。(規(guī)程第五條)(三)相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令[1993]138號)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法[1995]6號)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財 稅[1995]48號)國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知(國稅發(fā)﹝1996﹞4號)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財稅[2006]21號)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)?2006?187號)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知(國稅發(fā)?2007?132號)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)?2009?91號)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函?2010?220號)1國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)?2010?53號)1國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知(稅總發(fā)?2013?67號)13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2007?22號)1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2007?99號)1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知(贛地稅發(fā)?2008?76號)1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知(贛地稅函?2009?110號)1江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(贛地稅發(fā)?2009?117號)1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號)1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告(江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號)江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2013?117號)2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知(贛地稅函?2013?101號)2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告(江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號)2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告(上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號)2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告(上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號)二、土地增值稅清算實施(一)前期管理 注意點:項目管理;數(shù)據(jù)分析;調(diào)研評估;發(fā)票管理。一種是企業(yè)自行清算,……另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進行清算,……(贛地稅發(fā)?2008?76號)市局辦法:一是明確清算主體:土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))。三是明確中介規(guī)范:重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。(三)清算條件規(guī)程:第九條 納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進行土地增值稅的清算。第十條 對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。對前款所列第(三)項情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(一)對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對前款所列第(二)項情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。(一)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(二)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。即(1)對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的?!薄八摹ⅰ康禺a(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的,原則上都要進行土地增值稅的清算:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;(四)納稅人申請注銷稅務(wù)登記,但未辦理土地增值稅清算的;(五)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。作出上述規(guī)定,主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”;同時考慮到如果納稅人取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢,往往是銷售比例不高,一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。(細(xì)則第八條)……納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅,應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)](五)清算受理主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的,必須下達清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。三、土地增值稅清算審核(一)審核方式案頭審核實地審核。審核收入情況扣除項目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機構(gòu)鑒證報告的審核。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體,應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)(不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間)組織開展并完成清算審核工作,因特殊情況需要延長時間的,需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。并且強調(diào),“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨計算增值額,不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。主管稅務(wù)機關(guān)、審核人員的責(zé)任,審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。※其他稅費的處理:房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號:對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。(規(guī)程第三十三條)(二)核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實行核定征收。(規(guī)程第三十四條)強調(diào)建賬建制。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行,任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍,嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收,其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。(規(guī)程第三十五條)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,各期清算的方式應(yīng)保持一致。(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號)在土地增值稅清算審核過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算,并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論,向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》,通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。對符合條件適用核定征收方式的,由主管地稅機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書,組織人員開展核定征收清算的審核工作;清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關(guān)合議批準(zhǔn)后,通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行?!督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》(2010年第3號)第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告》(2011年第6號)同時廢止。(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號)(2)以本公告公布之日界線,凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入,土地增值稅按原核定征收率核定征收。(江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號)(3)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實際確定,具體為:轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收,轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收,轉(zhuǎn)讓商鋪(店面)按7%核定征收,轉(zhuǎn)讓其它非住宅(含車庫)項目按5%核定征收。(市局辦法第三十五條)五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法:第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后,納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的,主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定,納稅人未按規(guī)定進行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機關(guān)未下達《責(zé)令限期改正通知書》的,稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查;對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定,主管稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后,稽查部門可以進行土地增值稅檢查;對符合本辦法第十三條規(guī)定,納稅人接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的,稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查,但對主管稅務(wù)機關(guān)未下達清算通知的,稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查,而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。六、土地增值稅清算后續(xù)管理(一)清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款(二)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。清算的總建筑面積(國稅發(fā)?2006?187號)(三)清算后補差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額,按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。(市局辦法第四十二條)(五)退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上(含100萬元)的,縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會,對全市各縣(市、區(qū))地稅局上報的清算案例,圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn),從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審,以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。(市局辦法第四十五條)(三)清算文書建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》;規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表(企業(yè)填寫)》;嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表(稅務(wù)機關(guān)填寫)》;補充完善了一系列
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