【正文】 清算的總建筑面積（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）（三）清算后補(bǔ)差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。審核收入情況扣除項(xiàng)目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的審核。即（1）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，到申請(qǐng)清算之日，取得預(yù)售許可證已超過(guò)三年。（）必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷(xiāo)售收入的比例分?jǐn)偟取＃?）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。第六、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第一篇：土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的16個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額。（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無(wú)償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書(shū)終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。（1）竣工驗(yàn)收情況“A小區(qū)”項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。（說(shuō)明：游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，車(chē)庫(kù)有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請(qǐng)回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請(qǐng)并說(shuō)明理由？（2）請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門(mén)不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。做出此規(guī)定，符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，當(dāng)銷(xiāo)售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷(xiāo)售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類(lèi)，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。單位建筑面積成本費(fèi)用=（）247。七、約定事項(xiàng)的終止（一）本約定書(shū)簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無(wú)故終止。，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開(kāi)始前提供清單。第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本部分扣除。（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類(lèi)似。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第五、如果開(kāi)發(fā)企業(yè)存在多種渠道來(lái)源的借款，不可將從金融機(jī)構(gòu)取得的借款費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)又將其他渠道的借款費(fèi)用與其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，而只能在國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類(lèi)似地方。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。八、適用法律和爭(zhēng)議解決本約定書(shū)的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。（2）銷(xiāo)售進(jìn)度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問(wèn)題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒(méi)有包含在銷(xiāo)售收入中。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。”“四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主