【正文】 清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）（三）清算后補(bǔ)差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。審核收入情況扣除項目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機(jī)構(gòu)鑒證報告的審核。即（1）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。（）必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取＃?）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。第六、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。第一篇：土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)土地增值稅扣除項目應(yīng)注意的16個關(guān)鍵點(diǎn)。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。（三）、清算應(yīng)報送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額。（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費(fèi)用。稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。（1）竣工驗收情況“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？（2）請計算該項目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額247。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報告。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。單位建筑面積成本費(fèi)用=（）247。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入開發(fā)成本部分扣除。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機(jī)構(gòu)取得的借款費(fèi)用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費(fèi)用與其他開發(fā)費(fèi)用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。會計準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費(fèi)用。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。（2）銷售進(jìn)度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)人員對清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算?！薄八?、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主