【正文】 、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取＃ㄈ?、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報告。，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施（）管理措施。（）必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。（四）、取得收入情況說明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。（3）通過對該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨(dú)進(jìn)行劃分計算的。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（規(guī)程第五條）（三）相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法[1995]6號）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅[1995]48號）國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）1國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）1國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）1江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）二、土地增值稅清算實(shí)施（一）前期管理 注意點(diǎn)：項目管理；數(shù)據(jù)分析；調(diào)研評估；發(fā)票管理。三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對前款所列第（二）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。即（1）對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]（五）清算受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。審核收入情況扣除項目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機(jī)構(gòu)鑒證報告的審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。（規(guī)程第三十三條）（二）核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。（規(guī)程第三十五條）對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實(shí)現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實(shí)際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）（三）清算后補(bǔ)差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實(shí)性、典型性等方面進(jìn)行綜合評審，以點(diǎn)帶面推動全市土地增值稅