【導(dǎo)讀】安徽億川咨詢管理有限公司所長。注冊會計師、二級注冊稅務(wù)師、項目數(shù)據(jù)分析師。安徽億川稅務(wù)師事務(wù)所有限公司被評為安徽注冊稅。第一部分池地稅發(fā)[2020]第28號文。第二部分土地增值稅清算政策解析。第三部分土地增值稅清算流程。第五部分法律責(zé)任。文件主要內(nèi)容規(guī)定。明確了清算主體和義務(wù)。明確了清算鑒證審核要求。明確了四項成本驗證方法。地增值稅暫行條例》。該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國。稅”，并于1994年1月1日實施。民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，等進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題。的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。天后再次印發(fā)的文件。池州市人民政府關(guān)于同意制定池州市普。實際成交價格低于同級別土地上同級別。住房時，應(yīng)扣除其電梯分?jǐn)偯娣e。以有資質(zhì)的測繪部門提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　

【正文】 第四部分 清算實例 根據(jù)土地增值稅立法精神， 《 細(xì)則 》 第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因 道路、綠化 等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按 《 細(xì)則 》 第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積 減除 不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 國稅函 〔 1999〕 112號 第四部分 清算實例 ? 例 池州興旺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020年 5月在清溪河旁通過招拍掛拿一塊地，土地出讓合同約定 2020年 6月前動工，因當(dāng)時資金出現(xiàn)了一點問題， 2020年 8月才動工。用于開發(fā) “河畔之夢 ”小區(qū)，有別墅有普通住宅，還有商住樓，土地面積 1萬平方米，土地使用權(quán) 1億元，建筑面積 11萬平方米（其中二期地下建筑面積 1萬平方米，含地下人防3000平方米）。分三期開發(fā)，一期有商住樓 1樓和普通住宅 34， 二期為普通住宅 7， 三期為別墅 9和普通住宅 10， 規(guī)劃在三期中建一所幼兒園，幼兒園產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主， 2020年 3月一期完全銷售，二期銷售 90， 三期完成銷售 80%， 委托我所清算鑒證。 第四部分 清算實例 ? 經(jīng)過我們的取證審核，興旺公司有工程規(guī)劃許可證 8個，工程施工許可證預(yù)售許可證都是 8個。 ? 賬面成本分三期核算，每期中再按不同房屋類型分別核算成本；含土地閑置費 1萬元，未支付未開票的質(zhì)量保證金 500萬元，售樓部在項目主體內(nèi)修建的， 第四部分 清算實例 ? 關(guān)注點：清算單位的確定？ ? 土地閑置費的處理？ ? 質(zhì)量保證金的處理？ ? 人防設(shè)施的處理？ ? 地下車庫的處理？ ? 銷售精裝修房屋的處理？ 土地增值稅政策 \關(guān)于若干稅收政策問題的公告 安徽省地方稅務(wù)局公告 2020年第 2號 .DOC ? 售樓部的處理？ ? 利息費用的處理？ 第四部分 清算實例 ? 案例 池州發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司唯一的開發(fā)項目2020年結(jié)算計稅成本，實際毛利額 4300萬元， 2020年 6月土地增值稅清算，清算應(yīng)納稅款 1520萬元，2020年 10月公司申請注銷。已知其各年經(jīng)營情況如下表（單位：萬元） ? 請問：注銷前如何退稅？ ? ? 適用 土地增值稅政策 \國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告國家稅務(wù)總局公告 2020年第 29號 .doc 第四部分 清算實例 經(jīng)營指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計預(yù)收收入 4500 6000 10500 21000營業(yè)收入 0 0 21000 21000營業(yè)稅金及附加 252 336 588 1176土地增值稅預(yù)征率 1% 2% 3% 0%預(yù)繳土地增值稅 45 120 315 480預(yù)計毛利額 675 900 1575 3150期間費用 120 230 340 690第四部分 清算實例 ? 申請退稅應(yīng)注意事項：企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。 第五部分 法律責(zé)任 ? 法律責(zé)任： ? 第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn) 稅務(wù)師事務(wù)所 違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)規(guī)定出具虛假 《 鑒證報告》 ，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，應(yīng)及時上報市局，市局核實后在全市予以通報，并按 《 注冊稅務(wù)師管理暫行辦法 》 及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理。 ? 第二十八條 對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 存在未及時、如實進(jìn)行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的，按照 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。 第五部分 法律責(zé)任 ? 第二十九條 納稅人存在下列稅收違法行為之一的，按照 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；經(jīng)納稅評估后，達(dá)到移送標(biāo)準(zhǔn)的，移交同級稽查部門立案查處。 ? （一）未及時、如實進(jìn)行土地增值稅清算申報的； ? （二）偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證的； ? （三）提供虛假納稅資料的； ? （四）違反土地增值稅管理規(guī)定的其他情形。 第五部分 法律責(zé)任 ? 第六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 第五部分 法律責(zé)任 ? 第六十四條 納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。 ? 納稅人不進(jìn)行納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。 第五部分 法律責(zé)任 ? 第六十八條 納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。 第五部分 法律責(zé)任 ? 第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 ? 扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第五部分 法律責(zé)任 ? 從 2020年 2月 28日起，“偷稅”將不再作為一個刑法概念存在。十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了 《 刑法修正案（七） 》 ，修訂后的 《 刑法 》 對第二百零一條關(guān)于不履行納稅義務(wù)的定罪量刑標(biāo)準(zhǔn)和法律規(guī)定中的相關(guān)表述方式進(jìn)行了修改。用“ 逃避繳納稅款 ”的表述取代了原法律條文中“偷稅”的表述。 《 刑法 》 規(guī)定：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。有逃避繳納稅款行為的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任； 土地增值稅清算政策講解 謝謝大家！ 電話： 18905662444