【正文】 《 刑法 》 規(guī)定：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了 《 刑法修正案（七） 》 ，修訂后的 《 刑法 》 對第二百零一條關(guān)于不履行納稅義務(wù)的定罪量刑標準和法律規(guī)定中的相關(guān)表述方式進行了修改。 ? 扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 第五部分 法律責任 ? 第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。 ? 納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。 第五部分 法律責任 ? 第六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 第五部分 法律責任 ? 第二十九條 納稅人存在下列稅收違法行為之一的，按照 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 相關(guān)規(guī)定進行處理；經(jīng)納稅評估后，達到移送標準的，移交同級稽查部門立案查處。 第五部分 法律責任 ? 法律責任： ? 第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn) 稅務(wù)師事務(wù)所 違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)規(guī)定出具虛假 《 鑒證報告》 ，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，應及時上報市局，市局核實后在全市予以通報，并按 《 注冊稅務(wù)師管理暫行辦法 》 及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進行處理。 ? 賬面成本分三期核算，每期中再按不同房屋類型分別核算成本；含土地閑置費 1萬元，未支付未開票的質(zhì)量保證金 500萬元，售樓部在項目主體內(nèi)修建的， 第四部分 清算實例 ? 關(guān)注點：清算單位的確定？ ? 土地閑置費的處理？ ? 質(zhì)量保證金的處理？ ? 人防設(shè)施的處理？ ? 地下車庫的處理？ ? 銷售精裝修房屋的處理？ 土地增值稅政策 \關(guān)于若干稅收政策問題的公告 安徽省地方稅務(wù)局公告 2020年第 2號 .DOC ? 售樓部的處理？ ? 利息費用的處理？ 第四部分 清算實例 ? 案例 池州發(fā)達房地產(chǎn)開發(fā)公司唯一的開發(fā)項目2020年結(jié)算計稅成本，實際毛利額 4300萬元， 2020年 6月土地增值稅清算，清算應納稅款 1520萬元，2020年 10月公司申請注銷。分三期開發(fā)，一期有商住樓 1樓和普通住宅 34， 二期為普通住宅 7， 三期為別墅 9和普通住宅 10， 規(guī)劃在三期中建一所幼兒園，幼兒園產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主， 2020年 3月一期完全銷售，二期銷售 90， 三期完成銷售 80%， 委托我所清算鑒證。 國稅函 〔 1999〕 112號 第四部分 清算實例 ? 例 池州興旺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020年 5月在清溪河旁通過招拍掛拿一塊地，土地出讓合同約定 2020年 6月前動工，因當時資金出現(xiàn)了一點問題， 2020年 8月才動工。在土地開發(fā)中，因 道路、綠化 等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按 《 細則 》 第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。 ? 請問：土地成本如何分攤？ ? 引申問題：成片受讓土地，分期分批開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應分攤的土地使用權(quán)金額？ 第四部分 清算實例 ? 土地成本的分攤問題： ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。公寓的公共配套設(shè)施當中有游泳池地占面積 100平方米、建筑面積的 500平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施。 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干稅收政策問題的通知 皖地稅 [2020]44號 第四部分 清算實例 ? 例 池州興旺房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的土讓金為10000萬元。 國稅發(fā) [2020]31號 第四部分 清算實例 ? 衍生問題：貨幣安置的土地增值稅處理和拆遷安置的營業(yè)稅處理 ? 十一、關(guān)于房屋開發(fā)企業(yè)動遷還原房的征稅問題 ? 房屋開發(fā)企業(yè)根據(jù)當?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶。 ? ① 拆遷補償 商業(yè)面積 3萬平方米 的收入如何確認？ ? ②拆遷補償有所得嗎？ ? 注意：營業(yè)稅或企業(yè)所得稅與土地增值稅收入確認差別 第四部分 清算實例 ? 視同銷售收入按下列方法和順序確認： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的 市場價格或評估價值 確定。單位會計成本為 2020元 /平方米。建成后返還其商業(yè)面積 3萬平方米，除此外沒有支付其他土地款。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2020]220號） ? 達到主稅稅務(wù)機關(guān)可要求清算的條件。 土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同 所載的售房金額及其他收益確認收入。根據(jù)合同規(guī)定分期付款，已收到款項 50萬元，占銷售額的 50%。 在清算審核時應注意的其他問題 ? ①對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的 ? ②取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目，對取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的 ? ③僅進行土地開發(fā)不房屋建造的扣除項目，對取得了土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如三通一平等），不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的 ? ④成片受讓，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的 第四部分 清算實例 ? 舉例 1：池州興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛拍得平天湖畔的一塊地，開發(fā)的 “望湖樓 ”項目，總建筑面積為 1萬平方米，取得預售證不滿三年，已簽訂合同，收到款項并開具發(fā)票的建筑面積為 8300平方米。 ? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（皖地稅 〔 2020〕 39號） 第三部分 土地增值稅清算流程 ? 土地增值稅清算流程 ? 清算前的準備工作 ? 土地增值稅清算資料的審核 ? 扣除項目金額情況的審核 ? 在清算審核時應注意的其他問題 土地增值稅清算流程 ? 總體清算流程 ? 清算申請及資料