某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件-資料下載頁(yè)
2025-01-04 22:36本頁(yè)面
【正文】 清算政策影響較小；p新項(xiàng)目受 7090政策的影響，戶型面積一般較小，大多符合普通住宅的條件，而且正在開(kāi)發(fā)中，可以通過(guò)諸如增加普通住宅等合理措施予以籌劃，減少土地增值稅的影響；老項(xiàng)目：p老項(xiàng)目經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期儲(chǔ)備，土地一般已有較大增值，項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利率較高，所承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)往往較大；p老項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售結(jié)算或完成規(guī)劃建設(shè)，稅收籌劃空間有限； 土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響由于普通住宅增值率未超過(guò) 20%的享受免稅優(yōu)惠，而非普通住宅有增值即需納稅，因此可能使發(fā)展商更多關(guān)注普通住宅開(kāi)發(fā)；對(duì)于囤積土地行為影響較大，主要靠土地增值獲取利潤(rùn)的企業(yè)將面臨較大壓力；對(duì)于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)項(xiàng)目影響較大，現(xiàn)有長(zhǎng)線項(xiàng)目經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期儲(chǔ)備一般增值較大，相應(yīng)稅負(fù)較高；因出租業(yè)務(wù)不征收增值稅，對(duì)于開(kāi)發(fā)投資物業(yè)的房地產(chǎn)商不構(gòu)成即時(shí)影響，但投資物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，往往產(chǎn)生較高的增值額和增值率，因而產(chǎn)生較高稅負(fù)?？赡艽偈垢嗥髽I(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，變銷(xiāo)售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。 土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響增值稅的征收降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平，通過(guò)長(zhǎng)期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤(rùn)的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開(kāi)發(fā)商必須關(guān)注運(yùn)營(yíng)效率的提高，通過(guò)快速周轉(zhuǎn)獲取較高的收益水平；盈利水平提升 清算增值稅導(dǎo)致銷(xiāo) 售凈利率下降凈資產(chǎn)收益率 銷(xiāo)售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)X X＝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 穩(wěn)定增值稅清算導(dǎo)致銷(xiāo)售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉(zhuǎn)率。 土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響新項(xiàng)目發(fā)展階段：p新項(xiàng)目測(cè)算時(shí)要根據(jù)最新政策，充分評(píng)估增值稅風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)實(shí)測(cè)算，充分扣除；p科學(xué)確定公司新項(xiàng)目發(fā)展策略，確定比較合理的中短線項(xiàng)目與長(zhǎng)線項(xiàng)目比例、普通住宅與非普通住宅比例；p在新項(xiàng)目前期測(cè)算階段應(yīng)考慮土地增值稅對(duì)各種產(chǎn)品組合的影響，合理確定項(xiàng)目定位、成本規(guī)劃、產(chǎn)品配置比例、分期分區(qū)等；p獲取存量土地時(shí)關(guān)注交易方式對(duì)土地增值稅的影響；p稅收籌劃前置，要從項(xiàng)目開(kāi)始就介入； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：p結(jié)合各地普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，確定合理的產(chǎn)品組合、戶型搭配等；p在不影響項(xiàng)目收益的情況下，盡量增加普通住宅的設(shè)計(jì)，如有些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有 140150之間的戶型，可以考慮適當(dāng)降低戶型面積，以符合普通住宅戶型面積的要求；p在項(xiàng)目分期對(duì)不同增值率的產(chǎn)品合理搭配，以期降低整體增值率，應(yīng)盡量避免高增值率產(chǎn)品和低增值率單獨(dú)劃分為一期。p變更規(guī)劃設(shè)計(jì)要更加慎重，充分評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后實(shí)施；p推進(jìn)精裝修和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；p推進(jìn)住宅工廠化建筑技術(shù)的應(yīng)用； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響成本規(guī)劃：p合理規(guī)劃各種產(chǎn)品成本，保持各產(chǎn)品比較均衡的增值比例；p由于各期產(chǎn)品增值率不同，應(yīng)統(tǒng)籌考慮配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度和成本分?jǐn)傓k法，盡量將配套設(shè)施與增值比例較高的產(chǎn)品搭配。p確定科學(xué)合理的成本分?jǐn)傓k法，盡量讓高售價(jià)產(chǎn)品承擔(dān)高成本；p合理配置人員，減少期間費(fèi)用，增加開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：目前各公司都實(shí)行的一套班子多個(gè)公司公司的操作模式，應(yīng)盡量將人員費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目成本，減少期間費(fèi)用； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響銷(xiāo)售階段：p合理的價(jià)格策略：定價(jià)和調(diào)整價(jià)格時(shí)應(yīng)避開(kāi)無(wú)效價(jià)格區(qū)間；p由于各產(chǎn)品提升價(jià)格帶來(lái)的利潤(rùn)增加不同，價(jià)格調(diào)整時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格提升能帶來(lái)更多利潤(rùn)的項(xiàng)目上；p集中商業(yè)可考慮采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式規(guī)避土地增值稅；p由于自己持有的會(huì)所等配套設(shè)施成本清算時(shí)不能扣除，可考慮將會(huì)所等配套資產(chǎn)以合適的價(jià)格銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，以期其成本和收入能夠與項(xiàng)目整體進(jìn)行匯算； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：p決策變更需更加謹(jǐn)慎，要充分評(píng)估稅收風(fēng)險(xiǎn)后再予決策；p擇優(yōu)選擇報(bào)建、開(kāi)工、預(yù)售證、辦理竣工備案的辦理方式，盡量模糊分期概念；p預(yù)售房產(chǎn)備案、土地增值稅預(yù)繳時(shí)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的把握，爭(zhēng)取普通住宅的優(yōu)惠政策；p稅務(wù)籌劃要貫穿項(xiàng)目全過(guò)程； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響我的工作中哪些方面與土地增值稅有關(guān)？我在工作中該如何應(yīng)對(duì)？ 結(jié)合講義內(nèi)容，討論謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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