某地產(chǎn)土地增值稅培訓課件-資料下載頁
2025-01-04 22:36本頁面
【正文】 清算政策影響較??；p新項目受 7090政策的影響，戶型面積一般較小，大多符合普通住宅的條件，而且正在開發(fā)中，可以通過諸如增加普通住宅等合理措施予以籌劃，減少土地增值稅的影響；老項目：p老項目經(jīng)過長期儲備，土地一般已有較大增值，項目銷售毛利率較高，所承擔的土地增值稅稅負往往較大；p老項目已經(jīng)銷售結(jié)算或完成規(guī)劃建設(shè)，稅收籌劃空間有限； 土地增值稅對行業(yè)的影響由于普通住宅增值率未超過 20%的享受免稅優(yōu)惠，而非普通住宅有增值即需納稅，因此可能使發(fā)展商更多關(guān)注普通住宅開發(fā)；對于囤積土地行為影響較大，主要靠土地增值獲取利潤的企業(yè)將面臨較大壓力；對于長線開發(fā)項目影響較大，現(xiàn)有長線項目經(jīng)過長期儲備一般增值較大，相應(yīng)稅負較高；因出租業(yè)務(wù)不征收增值稅，對于開發(fā)投資物業(yè)的房地產(chǎn)商不構(gòu)成即時影響，但投資物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，往往產(chǎn)生較高的增值額和增值率，因而產(chǎn)生較高稅負。可能促使更多企業(yè)改變經(jīng)營方式，變銷售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。 土地增值稅對行業(yè)的影響增值稅的征收降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，通過長期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開發(fā)商必須關(guān)注運營效率的提高，通過快速周轉(zhuǎn)獲取較高的收益水平；盈利水平提升 清算增值稅導致銷 售凈利率下降凈資產(chǎn)收益率 銷售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)X X＝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 穩(wěn)定增值稅清算導致銷售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產(chǎn)負債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉(zhuǎn)率。 土地增值稅對行業(yè)的影響新項目發(fā)展階段：p新項目測算時要根據(jù)最新政策，充分評估增值稅風險，據(jù)實測算，充分扣除；p科學確定公司新項目發(fā)展策略，確定比較合理的中短線項目與長線項目比例、普通住宅與非普通住宅比例；p在新項目前期測算階段應(yīng)考慮土地增值稅對各種產(chǎn)品組合的影響，合理確定項目定位、成本規(guī)劃、產(chǎn)品配置比例、分期分區(qū)等；p獲取存量土地時關(guān)注交易方式對土地增值稅的影響；p稅收籌劃前置，要從項目開始就介入； 土地增值稅對項目運營的影響規(guī)劃設(shè)計階段：p結(jié)合各地普通住宅和非普通住宅的標準，確定合理的產(chǎn)品組合、戶型搭配等；p在不影響項目收益的情況下，盡量增加普通住宅的設(shè)計，如有些項目設(shè)計有 140150之間的戶型，可以考慮適當降低戶型面積，以符合普通住宅戶型面積的要求；p在項目分期對不同增值率的產(chǎn)品合理搭配，以期降低整體增值率，應(yīng)盡量避免高增值率產(chǎn)品和低增值率單獨劃分為一期。p變更規(guī)劃設(shè)計要更加慎重，充分評估稅務(wù)風險后實施；p推進精裝修和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；p推進住宅工廠化建筑技術(shù)的應(yīng)用； 土地增值稅對項目運營的影響成本規(guī)劃：p合理規(guī)劃各種產(chǎn)品成本，保持各產(chǎn)品比較均衡的增值比例；p由于各期產(chǎn)品增值率不同，應(yīng)統(tǒng)籌考慮配套設(shè)施的建設(shè)進度和成本分攤辦法，盡量將配套設(shè)施與增值比例較高的產(chǎn)品搭配。p確定科學合理的成本分攤辦法，盡量讓高售價產(chǎn)品承擔高成本；p合理配置人員，減少期間費用，增加開發(fā)間接費：目前各公司都實行的一套班子多個公司公司的操作模式，應(yīng)盡量將人員費用計入項目成本，減少期間費用； 土地增值稅對項目運營的影響銷售階段：p合理的價格策略：定價和調(diào)整價格時應(yīng)避開無效價格區(qū)間；p由于各產(chǎn)品提升價格帶來的利潤增加不同，價格調(diào)整時應(yīng)重點關(guān)注價格提升能帶來更多利潤的項目上；p集中商業(yè)可考慮采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式規(guī)避土地增值稅；p由于自己持有的會所等配套設(shè)施成本清算時不能扣除，可考慮將會所等配套資產(chǎn)以合適的價格銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，以期其成本和收入能夠與項目整體進行匯算； 土地增值稅對項目運營的影響項目運營：p決策變更需更加謹慎，要充分評估稅收風險后再予決策；p擇優(yōu)選擇報建、開工、預(yù)售證、辦理竣工備案的辦理方式，盡量模糊分期概念；p預(yù)售房產(chǎn)備案、土地增值稅預(yù)繳時普通住宅標準的把握，爭取普通住宅的優(yōu)惠政策；p稅務(wù)籌劃要貫穿項目全過程； 土地增值稅對項目運營的影響我的工作中哪些方面與土地增值稅有關(guān)？我在工作中該如何應(yīng)對？ 結(jié)合講義內(nèi)容，討論謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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