房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務課件-資料下載頁
2025-01-06 22:26本頁面
【正文】 注意正列舉，與財務制度口徑不一，特別應將資本化的利息支出予以剔除 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。但新 31號文件第 27條規(guī)定，土地閑置費列入 “ 土地征用及拆遷補償費 ” 中在企業(yè)所得稅前可以扣除注意： 建筑安裝工程費必須取得施工企業(yè)開具發(fā)票才準予扣除； 房地產企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金，如果因為房地產企業(yè)扣留質量保證金而未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。土地征用及拆遷補償費 土地征用費、勞動力安置費 耕地占用稅等 用建造的房地產回遷戶的拆遷補償費 異地安置戶的 拆遷補償 費 貨幣安置的 拆遷補償 費 多項目受益土地應按各用地面積分配僅指集體用地，關注是否支付，支付給個人的在憑證方面可適當放寬要求，但必須真實發(fā)生企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 91號文件第 22條只要求 “ 支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證一一對應 ” ，不再強求發(fā)票。舊料收入計征營業(yè)稅費后沖減本項目安置用房視同銷售處理，按 187號第三條第（一）款確認收入， 同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按 187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。前期工程費規(guī)劃、設計、項目可行性研究等支出 水文、地質、勘察、測繪等支出 “三通一平 ”等支出 多項目受益應按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)生在立項開工前，應嚴格對號入座，防止 “管理費用 ”擠列本項目建安工程費 出包方式自營方式建安工程是否真實發(fā)生工程造價是否異常有無施工資質和隊伍建安工程是否真實發(fā)生甲供材料是否重復扣除人工等各項費用是否虛列形式方面審核：款項必須支付、憑證必須合法有效。對于 “預提 ”、 “暫估 ”應予剔除。實質方面審核： 實地查看； 與預概算、施工、決算中介、審計等進行分析比對已開票未支付的質量保證金除外基礎設施費公共配套設施費 開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 多項目受益應按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配形式方面審核：款項必須支付、憑證必須合法有效。對于 “預提 ”、 “暫估 ”應予剔除。限定于小區(qū)內且為工程支出，不含各類管理費用開發(fā)間接費用 直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費勞動保護費、周轉房攤銷等 一般限于工程部中負責工地現(xiàn)場管理人員防止：管理費用銷售費用擠列本項目開發(fā)費用的審核檢查利息據(jù)實扣除 利息不據(jù)實扣除其他按 5%以內計算扣除 全部按 10%以內計算扣除審核計算基數(shù) 對利息支出的審核能夠按項目計算分攤并提供金融機構證明 不能按項目計算分攤或無法提供金融機構證明審核計算基數(shù)（同左）非金融機構民間借貸不得扣除分支機構支付給總機構的占用費不得扣除分支機構支付給總機構的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除 資本化利息應允許還原扣除； 220號函在《細則》第七條 “ 財務費用中的利息支出 …” 的基礎上， 進一步明確了進一步明確了利息支出的扣除問利息支出的扣除問題。題。最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 包括房地產企業(yè)向非金融機構借款取得的利息發(fā)票和因資金充足沒有發(fā)生借款無利息支出兩種情況 ， “ 取得土地使用權所支付的金額 ”與 “ 房地產開發(fā)成本” 金額之和 稅費的審核檢查營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、 省定的基礎設施附加費、社會事業(yè)發(fā)展費、以工建農資金地方教育附加費 印花稅、防洪費不得重復扣除 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。 注意：與轉讓房地產有關的稅費；本項目稅費；各種類稅費已經實際繳納其他扣除項目的檢查審核對從事房地產開發(fā)的納稅人可按 (一 )、 (二 )項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除轉讓 “生地 ”，只允許扣除地價款、交納的有關費用，以及稅金轉讓 “熟地 ”，允許扣除的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及稅金。代收費用作為轉讓收入，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)；關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題： 財稅 [2023]21號）第二條第一款規(guī)定 “ 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算 ” 。計算扣除項目時 “ 每年 ” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。演講完畢，謝謝觀看！
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1