房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算實(shí)施-資料下載頁(yè)
2025-02-22 11:39本頁(yè)面
【正文】 施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 注意正列舉，與財(cái)務(wù)制度口徑不一，特別應(yīng)將資本化的利息支出予以剔除 逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。但新 31號(hào)文件第 27條規(guī)定，土地閑置費(fèi)列入 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 中在企業(yè)所得稅前可以扣除注意： 建筑安裝工程費(fèi)必須取得施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票才準(zhǔn)予扣除； 房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金而未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi) 耕地占用稅等 用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置戶的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 貨幣安置的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配僅指集體用地，關(guān)注是否支付，支付給個(gè)人的在憑證方面可適當(dāng)放寬要求，但必須真實(shí)發(fā)生企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 91號(hào)文件第 22條只要求 “ 支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證一一對(duì)應(yīng) ” ，不再?gòu)?qiáng)求發(fā)票。舊料收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅費(fèi)后沖減本項(xiàng)目安置用房視同銷(xiāo)售處理，按 187號(hào)第三條第（一）款確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按 187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出 水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等支出 “三通一平 ”等支出 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)生在立項(xiàng)開(kāi)工前，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入座，防止 “管理費(fèi)用 ”擠列本項(xiàng)目建安工程費(fèi) 出包方式自營(yíng)方式建安工程是否真實(shí)發(fā)生工程造價(jià)是否異常有無(wú)施工資質(zhì)和隊(duì)伍建安工程是否真實(shí)發(fā)生甲供材料是否重復(fù)扣除人工等各項(xiàng)費(fèi)用是否虛列形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于 “預(yù)提 ”、 “暫估 ”應(yīng)予剔除。實(shí)質(zhì)方面審核： 實(shí)地查看； 與預(yù)概算、施工、決算中介、審計(jì)等進(jìn)行分析比對(duì)已開(kāi)票未支付的質(zhì)量保證金除外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于 “預(yù)提 ”、 “暫估 ”應(yīng)予剔除。限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等 一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員防止：管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用擠列本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核檢查利息據(jù)實(shí)扣除 利息不據(jù)實(shí)扣除其他按 5%以內(nèi)計(jì)算扣除 全部按 10%以內(nèi)計(jì)算扣除審核計(jì)算基數(shù) 對(duì)利息支出的審核能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明審核計(jì)算基數(shù)（同左）非金融機(jī)構(gòu)民間借貸不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除 資本化利息應(yīng)允許還原扣除； 220號(hào)函在《細(xì)則》第七條 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 …” 的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步明確了進(jìn)一步明確了利息支出的扣除問(wèn)利息支出的扣除問(wèn)題。題。最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 包括房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款取得的利息發(fā)票和因資金充足沒(méi)有發(fā)生借款無(wú)利息支出兩種情況 ， “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”與 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本” 金額之和 稅費(fèi)的審核檢查營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 省定的基礎(chǔ)設(shè)施附加費(fèi)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、以工建農(nóng)資金地方教育附加費(fèi) 印花稅、防洪費(fèi)不得重復(fù)扣除 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 注意：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)；本項(xiàng)目稅費(fèi)；各種類稅費(fèi)已經(jīng)實(shí)際繳納其他扣除項(xiàng)目的檢查審核對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除轉(zhuǎn)讓 “生地 ”，只允許扣除地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及稅金轉(zhuǎn)讓 “熟地 ”，允許扣除的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及稅金。代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)；關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題： 財(cái)稅 [2023]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定 “ 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算 ” 。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí) “ 每年 ” 按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。
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