【導(dǎo)讀】了納稅籌劃的本質(zhì)，即爭(zhēng)取達(dá)到稅后收益最大化。資方向的選擇，在很大程度上會(huì)受到稅收政策的影響。以關(guān)聯(lián)企業(yè)為例，在不違。收利潤(rùn),應(yīng)該鼓勵(lì)盡可能多的企業(yè)進(jìn)行籌劃工作。與此同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部將納稅籌。論以及實(shí)務(wù)操作方法的研究文獻(xiàn)也就不多。且現(xiàn)存的文獻(xiàn)也是多就土地增值稅或。的清算制并不會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。式轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的迅速發(fā)展，其價(jià)格已經(jīng)接近了。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的減少，需求減少，在供給變化不大。甚至繼續(xù)增加的情況下，價(jià)格便很難再提升。地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響，現(xiàn)在還很難預(yù)計(jì)。另外，兩者之間稅負(fù)水平的差異還會(huì)隨著增值額的增大而增大。合分析情況，就土地增值稅籌劃給出操作性較強(qiáng)的籌劃方案。就土地稅收方面理論的歷史而言，可以追溯至古典經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)立之前，到威。從經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展角度來(lái)看，那時(shí)正是由重商主義向古典經(jīng)濟(jì)學(xué)過(guò)度。因此,盡管從大的歷史背景來(lái)看,配第屬于古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期,但陳多長(zhǎng)9先生還

　　

【正文】 這一價(jià)格水平下 ,既可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠又能獲得較大利潤(rùn)。如果企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)來(lái)達(dá)到增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的目的 ,企業(yè)不僅要確?；I劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。而且對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)提高價(jià)格的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加時(shí) ,提價(jià)才能獲得足夠的利潤(rùn)空間。 此時(shí)按照增值率在 50%以下 ,即 30%的稅率繳納土地增值稅 ,假設(shè)銷售總價(jià)提高 Z, 則 企 業(yè) 最 高 提 價(jià) 的 銷 售 總 額 為 Z, 土 地 增 值 稅 為30%*(X+ZY10%%%Z20%Y),如果提價(jià)的銷售金額超過(guò) ,則企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)降低 ,稅收也會(huì)增加。 對(duì)與非普通項(xiàng)目 ,要嚴(yán)格控制好企業(yè)的價(jià)格策略。通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃 ,不僅可以降低企業(yè)的稅收成本 ,還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。 選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃 依據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第八條 :“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì) 算”。根據(jù)不同情況對(duì)多項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目選擇分開或合并成本項(xiàng)目進(jìn)行核算 ,并結(jié)合土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策 ,可降低企業(yè)的土地增值稅。當(dāng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 ,既有普通住宅 ,又有商品房的 ,應(yīng)當(dāng)將普通住宅和商品房分開進(jìn)行核算?！锻恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則》規(guī)定 :納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的 ,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的 ,免征土地增值稅 。未分開進(jìn)行核算的 ,不得享受增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的稅收優(yōu)惠政策。 利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定 :“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 ,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng) 目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ,允許據(jù)實(shí)扣除 ,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ,按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。如果企業(yè)主要依靠負(fù)債進(jìn)行籌資 ,利息費(fèi)用占的比例較大時(shí) ,應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明 ,將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。同時(shí)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分 之五以內(nèi)計(jì)算扣除。反之 ,若主要依靠權(quán)益籌資 ,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅籌劃存在的問(wèn)題 誤將 偷稅、漏稅 當(dāng)作 納稅籌劃 在這里，引用一句世界上廣為流傳的格言“世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡，面對(duì)國(guó)家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，如果智者避稅，高者籌劃。 16” 這句話就告訴納稅義務(wù)人，在明確納稅籌劃的概念時(shí)，也要明確逃稅、偷稅、避稅的概念，避免將“偷稅、漏稅”錯(cuò)誤地認(rèn)為是“節(jié)稅”，法律的罪行 法定原則就不承認(rèn)不知者無(wú)罪。而實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)存在偏失和迷誤，這導(dǎo)致納稅籌劃的現(xiàn)狀并不理想，比如，某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋預(yù)售或銷售房款刻意計(jì)入往來(lái)賬上，最為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，少計(jì)或不計(jì)收入進(jìn)行偷逃稅。一些企業(yè)誤把偷稅認(rèn)為是納稅籌劃。納稅籌劃要以依法納稅為前提，依法納稅是企業(yè)穩(wěn)定、持久發(fā)展的保證，納稅人通過(guò)偷稅提高經(jīng)濟(jì)效益，不僅只能是短期行為，而且增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果偷稅行為被查處，那么企業(yè)將蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，企業(yè)賴以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件將發(fā)生巨大變化 17。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃水平欠佳 （ 1）賬務(wù)處理錯(cuò)誤導(dǎo)致籌劃風(fēng)險(xiǎn) 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，本著可扣除項(xiàng)目金額越多企業(yè)繳納的稅額越少，一味套用某些規(guī)定，最終計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額是錯(cuò)誤的。會(huì)計(jì)人員不熟悉會(huì)計(jì)制度的，對(duì)會(huì)計(jì)處理稀里糊涂，誤將違約金作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，其實(shí)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定企業(yè)支付的各種滯納金、罰款、和違約金等，應(yīng)當(dāng)借記在“營(yíng)業(yè)外支出”科目，貸記在“銀行存款”等科目。按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以記入營(yíng)業(yè)外支出賬戶的違約金是不 屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目的。要想從根本上減少甚至是杜絕漏稅行為的發(fā)生，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)的培訓(xùn)教育和測(cè)試考核是一件刻不容緩的事。 16天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所 .籌劃魔方：在變化中尋求籌劃空間 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅收 籌劃 [DB/OL].： //， 2020216. 17肖太壽 .土地增值稅的 30 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理 [DB/OL]. 某些企業(yè)利用“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ,或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”這一規(guī)定中“ 85%銷售比例”這個(gè)條件進(jìn)行避稅，在財(cái)務(wù)收支上做文章，將項(xiàng)目銷售比例控制在 85%之內(nèi)，以逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算管理，延遲繳納稅款又相當(dāng)于從銀行取得 無(wú)息的同期貸款。 （ 2）應(yīng)納稅額未能準(zhǔn)確計(jì)算 在稅法中土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的計(jì)算方法存在一些差異，土地增值稅清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除，這就是說(shuō)利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除。 比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為 1000 萬(wàn)元，在會(huì)計(jì)處理中計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本為 600 萬(wàn)元，其中計(jì)入“開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi)用（利息支出）”科目的為 10 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息支出”科目的為 4 萬(wàn)元。假定開發(fā)費(fèi)用 中沒(méi)有其他項(xiàng)目。企業(yè)在計(jì)算可扣除開發(fā)費(fèi)用時(shí)，一方面按照能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的合理利息支出據(jù)實(shí)扣除，另一方面，按照土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%扣除了除利息支出之外的其他開發(fā)費(fèi)用。 針對(duì)上述案例，進(jìn)行這樣處理 :（ 10+4） +（ 1000+60010） *10%=173，這種計(jì)算方法的扣除額很高，對(duì)企業(yè)少繳納土地增值稅也很有益，但這中方法是不符合規(guī)定的。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這根本不是人們所說(shuō)的納稅籌劃，不符合納稅籌劃定義中的合法性要求。 （ 3）稅法與財(cái)務(wù)差異處理不妥 開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以扣除， 合并計(jì)算扣除看似并沒(méi)有什么不妥，但在利用公式計(jì)算“土地使用權(quán)和開發(fā)成本的 5%或 10%”時(shí)，就得明確開發(fā)成本，不能將開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用混為一談，否則就會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。然而在實(shí)際中由于會(huì)計(jì)處理不準(zhǔn)確，在核算土地增值稅時(shí)就無(wú)法區(qū)分到底是該歸為開發(fā)成本，還是計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。針對(duì) 中的小案例，企業(yè)有時(shí)這樣處理：4+（ 1000+600） *10%=164 萬(wàn)元，顯然這是不準(zhǔn)確的。 然而，我們應(yīng)該綜合考慮稅法和會(huì)計(jì)的差異，認(rèn)真分析不同計(jì)算方法的使用條件，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 60010=590 萬(wàn)元，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（ 10+4） +（ 1000+60010） *5%= 萬(wàn)元；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（ 1000+60010） *10%=159 萬(wàn)元。