【正文】 市場(chǎng)火爆的近幾年，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)利益方面的重大搏奕性。三、清算的時(shí)間要求 主動(dòng)清算 （ 91號(hào)文件第 11條第一款）n 符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起 90日內(nèi) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)，在 10日內(nèi) 做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見，報(bào)稅政科進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。稅務(wù)師事務(wù)所。 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅 （ 91號(hào)文件第 17條）。第二部分　土地增值稅清算準(zhǔn)備工作n 一、 土地增值稅清算的前期管理n 二、土地增值稅清算單位的確定n 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素n 四、清算資料的收集n 小結(jié)一、土地增值稅清算的前期管理n 臺(tái)賬管理： 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步 （ 91號(hào)文件第 6條）。應(yīng)分別計(jì)算增值額。（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條）n （一） 政策規(guī)定 n （二） 審核要點(diǎn) 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 開發(fā)成本的計(jì)算程序n 第一步驟 : 將實(shí)際支出準(zhǔn)確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 （ 4）各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項(xiàng)目金額在已售面積與未售面積之間進(jìn)行分配。共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配 1共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額土地成本 開發(fā)成本 其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用第一步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配 2共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額第二步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配 3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額第三步驟非住宅可售部分承擔(dān)額共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配 3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅可售部分承擔(dān)額普通住宅未售部分承擔(dān)額普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅未售部分承擔(dān)額非住宅已售部分承擔(dān)額非普通住宅未售部分承擔(dān)額非普通住宅已售部分承擔(dān)額第四步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配 5共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額本項(xiàng)目發(fā)生額各開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)額已售普通住宅扣除額已售非普通住宅扣除額已售非住宅扣除額已售 普通住宅普通住宅匯總計(jì)算土地成本 開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（ 5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（ 20%）已售 非普通住宅非普通住宅匯總計(jì)算土地成本 開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（ 5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（ 20%）已售 非住宅非住宅匯總計(jì)算土地成本 開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（ 5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（ 20%） 土地增值稅檢查重點(diǎn)（國(guó)稅發(fā)（ 2023） 91號(hào)第四章 “ 清算審核 ” ）審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額審核檢查扣除項(xiàng)目金額審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積可售面積 不可售面積《預(yù)售許可證》確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積 建成后無償移交給政府等部門的建筑面積 審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓 面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓 金額 先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅視同銷售的情形、時(shí)點(diǎn) :國(guó)稅發(fā)（ 2023）91號(hào)文件第 19條第（一）220號(hào)函的第一：號(hào)函的第一： 已全額開具銷售發(fā)票的，按票載金額確認(rèn)；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)。但新 31號(hào)文件第 27條規(guī)定，土地閑置費(fèi)列入 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 中在企業(yè)所得稅前可以扣除注意： 建筑安裝工程費(fèi)必須取得施工企業(yè)開具發(fā)票才準(zhǔn)予扣除； 房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金而未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。實(shí)質(zhì)方面審核： 實(shí)地查看； 與預(yù)概算、施工、決算中介、審計(jì)等進(jìn)行分析比對(duì)已開票未支付的質(zhì)量保證金除外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí) “ 每年 ” 按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿 12個(gè)月但超過 6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)于 “預(yù)提 ”、 “暫估 ”應(yīng)予剔除。 91號(hào)文件第 22條只要求