【導(dǎo)讀】(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定7. (二)四項(xiàng)開發(fā)成本不實(shí)可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)____________10. (一)扣除項(xiàng)目金額中的利息支出___________11. (五)轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目(國稅函[2020]220

　　

【正文】 1999]17 號(hào) )文收悉。對(duì)來文請(qǐng)示的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》 )第九條 “納稅人成片受讓土地使用權(quán) 后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)?”中 “總面積 ”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下： 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的 “總面積 ”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 國稅函【 1999】第 112 號(hào)：關(guān)于廣西土地增 值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)發(fā)文日期 ：19990305 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi) (國稅函 [2020]220 號(hào) ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 國稅函 [2020]220 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第四條 發(fā)文日期：2020519 (五 )未支付的質(zhì)保金 (國稅函 [2020]220 號(hào) ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土 地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 國稅函 [2020]220 號(hào)：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第二條 發(fā)文日期：2020519 (六 )已裝修房屋的裝修費(fèi)用 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào) ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 15 通知》第四條第四款 發(fā)文日期 ： 20201228 (七 )多個(gè)房地 產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào) ) 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第五款 發(fā)文日期 ： 20201228 (八 )不能提供合法有效憑證的項(xiàng)目不能扣除 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào) ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七 條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第一款 發(fā)文日期 ： 20201228 第四章 稅率 一、條例的規(guī)定 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率 ： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分，稅率為 30％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 100％的部分，稅率為 40％。 增值額超過扣除 項(xiàng)目金額 100％、未超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 50％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 60％。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) )第七條 發(fā)文日期 ： 19931213 二、細(xì)則的解釋 條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí) “增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 ”的比例，均包括本比例數(shù)。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第 十 條 發(fā)文日期 ： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ) 土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？ 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為 30%，最高稅率為 60％。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。 在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 (增值率 )從低到高劃分為 4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，并分別適用 30％、 40％、50％、 60％的稅率。 土地增值稅 4 級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項(xiàng)目金額 50％的部分，包括 50％在內(nèi)，均適用 30％的稅率。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào)：《土地增值稅宣傳提綱》第八條 發(fā)文日期 ： 19950316 16 第五章 應(yīng)納稅額的計(jì)算 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、條例的規(guī)定 第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) )第七條 發(fā)文日期 ： 19931213 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： (一 )隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； (二 )提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； (三 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) )第九條 發(fā)文日期： 19931213 二、細(xì)則的解釋 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象 為單位計(jì)算。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第八條 發(fā)文日期 ： 19950127 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下 ： (一 )增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％ ， 土地增值稅稅額＝增值額 30％ (二 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的 ， 土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金額 5 ％ (三 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％ ， 土地增值稅稅額＝增值額 50％－扣除 項(xiàng)目金額 15％ (四 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％ ， 土地增值稅稅額＝增值額 60％－扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的 5％、 15％、 35％為速算扣除系數(shù)。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第十條 發(fā)文日期 ： 19950127 第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 第十四條 條例第九條 (一 )項(xiàng)所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有 意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。 條例第九條 (二 )項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。 條例第九條 —(二 )項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 17 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估 機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) ) 發(fā)文日期 ： 19950127 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額 。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (財(cái)法字【 1995】第 006 號(hào) )第二十條 發(fā)文日期 ： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ) 怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額？ 應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率 如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上，在計(jì)算增值額時(shí)，需要分別用各級(jí)增值額乘以適用稅率，得出各級(jí)稅額，然后再將各級(jí)稅額相加，得出總稅額。在實(shí)際征收中，為了方便計(jì)算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算土地增值稅稅額，具體 計(jì)算公式如下 ： (一 )增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的土地增值稅稅額等于增值稅乘以 30％。 (二 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％。未超過 100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 40％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 5%. (三 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 50％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 15％。 (四 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 60％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 35％。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào)：《土地增值稅宣傳提綱》第十條 發(fā)文日期 ： 19950316 第二節(jié) 具體規(guī)定 (一 )按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)算征收的規(guī)定 (財(cái)稅字【 1995】第 061 號(hào) )(國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ) 為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，促進(jìn)對(duì)國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的管理，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (以下簡(jiǎn)稱《條例》 )及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 (以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》 )和《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評(píng)估等問題通知如下 ： 一、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn) )的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 二、對(duì)于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》 18 和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。 房地產(chǎn)所在 地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。 三、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估過程中有隱瞞事實(shí)，提供虛假評(píng)估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消 執(zhí)業(yè)資格。 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估資料，或有意提供虛假評(píng)估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對(duì)因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。 四、各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)和國有資產(chǎn)管理部門要密切配合、相互協(xié)作，加強(qiáng)土地增值稅的各項(xiàng)征收管理工作。為此，各有關(guān)部門應(yīng)對(duì)各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)評(píng)估為保證國家稅收收入和維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益發(fā)揮應(yīng)有的作用。 財(cái)稅字【 1995】第 061 號(hào)：財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知 發(fā)文日期 ： 19950623 房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？ 在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估： (一 )出售舊房及建筑物的； (二 )隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； (三 )提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； (四 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格，確定其轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的收入、扣除項(xiàng)目金額等，及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅。對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不