【正文】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的，應(yīng)記入“預(yù)收賬款”科目，在房產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。因此，應(yīng)結(jié)合企業(yè)提供的商品房預(yù)售許可證、物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測(cè)繪面積、項(xiàng)目銷售表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目進(jìn)行比對(duì)，判定是否存在未完全確認(rèn)收入的情況。 返回 ? 對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。如果有此現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)低價(jià)銷售情況進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)，銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整處理。 返回 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售收入記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租門面房的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為 (即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地 )，在清算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入總額中，相應(yīng)的成本也不能扣除。因此，審核過程中要結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目的核算，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否準(zhǔn)確劃分了房產(chǎn)出售和出租的收入。 返回 ? 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式等形式。對(duì)不同的銷售形式，確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合銷售合同，確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間。 返回 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用記入“開發(fā)成本”科目。因此，應(yīng)結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄等，查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅票據(jù)三者之間在土地位置、面積上是否一致 ,從而計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，并審核其受讓土地面積是否正確。 返回 ? 根據(jù)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶 (室 )測(cè)繪面積對(duì)照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確。 返回 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來帳等科目的審核，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算過程中是否存在預(yù)提尚未實(shí)際支付土地出讓金的行為。 返回 開發(fā)成本真實(shí)性審核 ? 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。確認(rèn)扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄、銀行對(duì)賬單等，從而判斷其交易的真實(shí)性。 返回 開發(fā)成本配比性審核 ? 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對(duì)當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?，加以合理分?jǐn)偂Ｔ趯徍酥?，?yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核對(duì)項(xiàng)目預(yù)決算報(bào)告，結(jié)合判斷，核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)當(dāng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)等，查看企業(yè)是否重復(fù)列支材料價(jià)款。 ? 檢查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位計(jì)稅成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位成本 =成本對(duì)象可售部分成本247?？偪墒勖娣e 已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位成本 返回 開發(fā)成本合理性審核 ? 對(duì)于在工程中出現(xiàn)的大額建安票據(jù)、材料票據(jù)，審核人員除核對(duì)“開發(fā)成本”“工程物資”等科目外，還應(yīng)當(dāng)查看相關(guān)合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)及單位用量等，同時(shí)也要查驗(yàn)票據(jù)的真?zhèn)渭伴_票方與領(lǐng)票方是否一致。必要時(shí)，可以查閱銀行對(duì)帳單，確認(rèn)建安成本，材料成本是否實(shí)際支付。 返回 成本歸集規(guī)范性審核 ? 開發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的劃分方式，可以直接參考企業(yè)的明細(xì)核算，如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，應(yīng)根據(jù)土地增值稅條例及相關(guān)文件進(jìn)行歸集分類。 ? 要特別關(guān)注“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”科目以及“管理費(fèi)用”等科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)成本或是費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入“管理費(fèi)用”科目的費(fèi)用計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，從而導(dǎo)致多加計(jì)扣除。 返回 開發(fā)成本可比性審核 ? 清算中，審核人員在得出各單項(xiàng)成本后，應(yīng)與總成本作比較分析，得出各單項(xiàng)成本占總成本的比例，并將該比例與其他類似項(xiàng)目做橫向比較。對(duì)于比值較為接近的，則可基本確認(rèn)該項(xiàng)成本真實(shí)。如比值與同類項(xiàng)目比值相差較大，則可能存在較大疑點(diǎn)，審核人員應(yīng)進(jìn)一步核查。 返回 清算報(bào)告格式 ? 清算報(bào)告名稱為“關(guān)于 XX項(xiàng)目土地增值稅清算審核報(bào)告”。正文內(nèi)容包括： 核查由來及具體工作安排。 納稅人的基本情況：包括成立時(shí)間、注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)等； 清算項(xiàng)目的基本情況：包括清算項(xiàng)目的名稱、位置、項(xiàng)目分期情況、取得土地的時(shí)間、土地面積，項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間，建筑面積，可售面積、已銷售面積、銷售比例等； 本次清算核查情況與納稅人申請(qǐng)情況是否一致：詳細(xì)說明每一項(xiàng)目的調(diào)整方式和調(diào)整金額； 本次清算項(xiàng)目的結(jié)果：包括增值額，應(yīng)繳納稅款，已預(yù)繳土地增值稅額，應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅款。 返回 謝 謝 :07:4123:0723::07 23:0723:07::07:41 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 41秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:07:4123:07:4123:072/11/2023 11:07:41 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :07:4123:07Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 23:07:4123:07:4123:07Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :07:4123:07:41February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 7分 41秒 23:07: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 11時(shí) 7分 :07February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 41秒 23:07:4111 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 11時(shí) 7分 41秒 下午 11時(shí) 7分 23:07: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:07:4123:07:4123:072/11/2023 11:07:41 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :07:4123:07Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:07:4123:07:4123:07Saturday, February 11, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :07:4123:07:41February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 7分 41秒 23:07: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 11時(shí) 7分 :07February 11, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 41秒 23:07:4111 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 11時(shí) 7分 41秒 下午 11時(shí) 7分 23:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:07:4123:07:4123:072/11/2023 11:07:41 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :07:4123:07Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23:07:4123:07:4123:07Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :07:4123:07:41February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 7分 41秒 23:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 11時(shí) 7分 :07February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 41秒 23:07:4111 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 11時(shí) 7分 41秒 下午 11時(shí) 7分 23:07: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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