【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較原則，價(jià)格明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)是多少？ 正當(dāng)理由的范圍包括哪些？現(xiàn)行土地增值稅政策均沒有明確規(guī)定。 　　二、虛開發(fā)票，調(diào)查取證難 　　在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點(diǎn)是：舍近求遠(yuǎn)，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義主動(dòng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請(qǐng)代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對(duì)所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項(xiàng)目）、單價(jià)、金額等出具的書面確認(rèn)證明即可，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對(duì)其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)一律按照187號(hào)文第四條第一款不能提供合法有效憑證的，不予扣除處理，對(duì)企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計(jì)入開發(fā)成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　三、虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量，成本核實(shí)難 　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好人賬的灰色支出（如公關(guān)費(fèi)、招待費(fèi)等）做實(shí)，采取虛構(gòu)工程項(xiàng)目 （大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項(xiàng)目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對(duì)工程施工圖紙、工程概算等知識(shí)匱乏，房地產(chǎn)項(xiàng)目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項(xiàng)工程項(xiàng)目的真假。第四部分 土增值稅清算中應(yīng)注意的事項(xiàng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，從2007年2月1日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)符合條件的納稅人開展土地增值稅清算工作。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，就土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)歸納如下： 　　一、印花稅扣除常見錯(cuò)誤做法： 　　在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。 　　正確做法：印花稅應(yīng)列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。 　　政策解析：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除?！?　　二、評(píng)估費(fèi)用扣除常見錯(cuò)誤做法： 　　將評(píng)估費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。 　　正確做法：視納稅人是否隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等隋形而決定是否予以扣除。 　　政策解析：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除，對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。” 　　三、利息支出扣除常見錯(cuò)誤做法： 　　將利息支出一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。 　　正確做法：視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除和在10％以內(nèi)計(jì)算扣除兩種情況。 　　政策解析：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出要分兩種情況扣除。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　四、代收費(fèi)用扣除常見錯(cuò)誤做法： 　　將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目予以扣除，在加計(jì)20％扣除時(shí)，未從計(jì)算的基數(shù)中剔除。 　　正確做法：首先，確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級(jí)以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目，且一律不得作為加計(jì)20％扣除計(jì)算的基數(shù)。 　　政策解析：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以，根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額對(duì)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。 　　五、計(jì)算轉(zhuǎn)讓部分的土地面積所占比例常見錯(cuò)誤做法： 　　許多納稅人在成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在分項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)，要分別確定“取得土地使用權(quán)所支付的金額”這一扣除項(xiàng)目，少數(shù)納稅人往往以轉(zhuǎn)讓部分的土地面積占土地使用權(quán)證上標(biāo)注的土地總面積之比計(jì)算分?jǐn)?。這種做法會(huì)導(dǎo)致少計(jì)算扣除“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 　　正確做法：應(yīng)以實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積之比計(jì)算分?jǐn)偂?　　政策解析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)》（國稅函[1999]112號(hào)）規(guī)定：“在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偂??？赊D(zhuǎn)讓土地面積，系開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 　　六、公共設(shè)施的成本費(fèi)用扣除常見錯(cuò)誤做法： 　　將小區(qū)居委會(huì)、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂場(chǎng)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。 　　正確做法：視其產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓方式等情況來確定是否扣除。 　　政策解析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除，（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 　　七、將房地產(chǎn)用于對(duì)外捐贈(zèng)常見錯(cuò)誤做法： 　　認(rèn)為對(duì)外捐贈(zèng)是一種無償行為，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)，一律不計(jì)收入，不申報(bào)繳納土地增值稅。 　　正確做法：僅有兩種情況下捐贈(zèng)房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 　　政策解析：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定，指出細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。除這兩種情況之外的捐贈(zèng)行為都應(yīng)計(jì)入收入繳納土地增值稅。 　　八、將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)常見錯(cuò)誤做法： 　　一律視同銷售，確認(rèn)收入，計(jì)算土地增值稅。 　　正確做法：如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 　　政策解析：在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 31號(hào)）的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，都應(yīng)視同銷售，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 　　在計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，分為非直接銷售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅字[1995]048號(hào)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)土地增值稅一些具體問題規(guī)定如下：　　一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題　　對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。　　二、關(guān)于合作建房的征免稅問題　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！　∪?、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題　　在企業(yè)兼并