【文章內(nèi)容簡介】 較原則，價格明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)是多少？ 正當(dāng)理由的范圍包括哪些？現(xiàn)行土地增值稅政策均沒有明確規(guī)定。 　　二、虛開發(fā)票，調(diào)查取證難 　　在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義主動到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項目）、單價、金額等出具的書面確認證明即可，稅務(wù)機關(guān)對該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別。如果稅務(wù)機關(guān)一律按照187號文第四條第一款不能提供合法有效憑證的，不予扣除處理，對企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計入開發(fā)成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險。 　　三、虛構(gòu)工程項目和工作量，成本核實難 　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好人賬的灰色支出（如公關(guān)費、招待費等）做實，采取虛構(gòu)工程項目 （大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對工程施工圖紙、工程概算等知識匱乏，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項工程項目的真假。第四部分 土增值稅清算中應(yīng)注意的事項根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，從2007年2月1日起，稅務(wù)機關(guān)對符合條件的納稅人開展土地增值稅清算工作。筆者結(jié)合工作實踐，就土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的事項歸納如下： 　　一、印花稅扣除常見錯誤做法： 　　在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。 　　正確做法：印花稅應(yīng)列入企業(yè)的管理費用進行扣除，不再計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。 　　政策解析：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！?　　二、評估費用扣除常見錯誤做法： 　　將評估費用一律計入扣除項目。 　　正確做法：視納稅人是否隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等隋形而決定是否予以扣除。 　　政策解析：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?　　三、利息支出扣除常見錯誤做法： 　　將利息支出一律計入扣除項目。 　　正確做法：視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實扣除和在10％以內(nèi)計算扣除兩種情況。 　　政策解析：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，利息支出要分兩種情況扣除。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　四、代收費用扣除常見錯誤做法： 　　將代收費用一律計入扣除項目予以扣除，在加計20％扣除時，未從計算的基數(shù)中剔除。 　　正確做法：首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20％扣除計算的基數(shù)。 　　政策解析：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以，根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額對，代收費用不允許在收入中扣除。 　　五、計算轉(zhuǎn)讓部分的土地面積所占比例常見錯誤做法： 　　許多納稅人在成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在分項目清算土地增值稅時，要分別確定“取得土地使用權(quán)所支付的金額”這一扣除項目，少數(shù)納稅人往往以轉(zhuǎn)讓部分的土地面積占土地使用權(quán)證上標(biāo)注的土地總面積之比計算分攤。這種做法會導(dǎo)致少計算扣除“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 　　正確做法：應(yīng)以實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積之比計算分攤。 　　政策解析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)》（國稅函[1999]112號）規(guī)定：“在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤”。可轉(zhuǎn)讓土地面積，系開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 　　六、公共設(shè)施的成本費用扣除常見錯誤做法： 　　將小區(qū)居委會、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設(shè)施的成本費用一律計入扣除項目。 　　正確做法：視其產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓方式等情況來確定是否扣除。 　　政策解析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除，（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 　　七、將房地產(chǎn)用于對外捐贈常見錯誤做法： 　　認為對外捐贈是一種無償行為，因此在計算土地增值稅時，一律不計收入，不申報繳納土地增值稅。 　　正確做法：僅有兩種情況下捐贈房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 　　政策解析：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》對此作了進一步規(guī)定，指出細則所稱的“贈與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。除這兩種情況之外的捐贈行為都應(yīng)計入收入繳納土地增值稅。 　　八、將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)常見錯誤做法： 　　一律視同銷售，確認收入，計算土地增值稅。 　　正確做法：如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 　　政策解析：在計算企業(yè)所得稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 31號）的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，都應(yīng)視同銷售，計算繳納企業(yè)所得稅。 　　在計算土地增值稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，分為非直接銷售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字[1995]048號按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱細則）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅一些具體問題規(guī)定如下：　　一、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題　　對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！　《?、關(guān)于合作建房的征免稅問題　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。　　三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題　　在企業(yè)兼并