【文章內容簡介】 了法庭。 分析：秦先生根據意向書付了1萬元誠意金，意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，誠意金轉為購房定金，如承購房違約不買或不依約履行，則誠意金由出售方沒收”。議價是否成功二手房買賣糾紛里算是比例較高的一種，誠意金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據雙方的約定處理。對誠意金的約定及上下家議價是事成功是誠意金應當返還的關鍵。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權單方面終止對中介的委托，因此誠意金應當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應承擔賠償責任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉付的誠意金后，上下家產生定金法律關系 。這意味著任何一拒絕交易，都按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回誠意金。一是誠意金的處理應當有明確的書面約定；二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把誠意金轉為定金。 案例27，客戶何某日通過學習中介聯系看房并達成購買意向，當天向中介會了誠意金1萬元。當何某美美的等著辦理手續(xù)搬新家的時候，中介方面卻告訴他，當中介聯系業(yè)主確認房屋買賣事宜時，業(yè)主卻要求提高房價，何某不同意 ，中介也只得通知何某，請他另換其他房屋，或取回誠意金。何某認為：自己已經交了誠意金，承擔了購房的風險，現在說不賣就不賣，道理上如何說得過？何某提出如果把這次買賣無法達成，要求中介公司承擔違約責任。經多次協商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法則“承擔賠償責任。令他失望的是，最后法院卻并沒有支持他的賠償要求。 分析：中介并不能保證買賣成功最近由于房價上漲，許多原來的賣家想要抬高房價或者是改賣房為租房等，于是象何某遇到的情況在二折交易里面出現的頻率也一下增多。買家認為既然與中介簽證了委托合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數額的誠意金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，就是中介違約了。這一類的糾紛常常被稱為“包購糾紛”。買房不成而房價上漲，購房者心理自然難以平衡。但是像何某這樣的主張法院是不能支持的。中介服務屬于居間服務，是一種信息服務和媒介服務，最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。何某交納的誠意金賣家沒有收取，而且雙方對樓價也沒有達成統(tǒng)一，因此何某也只能是拿回誠意金。 案例28，吳某通過中介看中一套二手房，經過中介的居間服務，吳某與賣家朱某簽訂了《房地產買賣合同》。合同簽訂當天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某從購買房屋的街坊鄰居等多處得到消息說該房了“不吉利”，雖然喜歡這套房子，但迷信的他左思右想還是覺得不妥。于是吳某向中介發(fā)出書面通知，指出上家隱瞞了該套房子在一年左右房屋里連續(xù)兩人死亡的重要事實，造成了他的重在誤解，要求以此為理由解除買賣合同。經中介溝通協商后，賣家同意解除買賣合同，但卻不同意返還定金。事情一拖就是兩個月。這時又有他人看中該套房子，于是賣家將房屋重新售出。但這時候，吳某終于惱火了，他把賣家告上了法院，要求取回定金。 分析：吳某認為，自己購買房屋是用做結婚新房，房屋內發(fā)生過死人情況不吉利，而賣家沒有主動告知自己，讓自己產生了誤解，合同最后的解除責任在賣家。賣家卻反駁說，生老病死屬從之常理，吳先生沒有詢問，自己也沒有告知的義務，合同解除責任在吳先生。（1） 除非下家事先有特別要求，上家對屋內死過人的情況沒有法定的事先告知義務。（2） 沒有證據證明上家或中介有欺詐行為。（3）重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質、內容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。案例29，馬某為改善居住條件，將其濱江東睡一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。雙方在合同中約定，馬某委托中介為其提供居間服務，以不低于28萬元的價格出售房屋，合同約定，上家在委托期內私下與他人成交的，視作合同成立，%計收中介。但是，居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現馬某與中介推薦的客戶王某私下已經達成了房屋買賣的交易，也就是說，馬某逃避了應該向中介交納的費用。中介找到馬某交涉，馬某這時候卻不承認他和中介之間的委托合同了，他辯稱：房屋是夫妻共有財產，自己以個人名義與中介簽訂了居間委托合同是無效合同，并以此為由拒絕向中介支付中介費。多次協商無果，無奈之下，中介將馬先生告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。法院經過調查了解后認定居間合同合法有效，依法判決馬先生支付約定的中介費。 分析：馬某存在著一絲僥幸心態(tài)，希望能夠逃避中介昂貴的費用，但最后還是輸了官司。依法簽訂的合同受國家法律保護。馬先生被判按約支付中介費，體現了合同的嚴肅性及國家法律法規(guī)的強制性。居間合同與房屋買賣合同有本質的區(qū)別：屬共同財產的房屋若未經所有共有權人同意，部分權利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在這個糾紛中，中介公司已經履行了合同的義務，馬某私自成交逃避中介費，難以得到法院的支持。 案例30，張某于2001年與王某簽訂衛(wèi)份二手房買賣，在契約中雙方約定：張某將個人位于城區(qū)的房改房出售給王某，由王某在本合同簽訂后一次性付給張某人民幣28萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產權過戶時卻被告知此房產不能辦理過戶登記及產權轉移。王某要求退款及相應的經濟損失，張某不同意，于是王某將張某告上法庭，要求張某退還全部房款及相應的利息損失，并解除合同。法院經審理查明，張某所有的房改房是于1983年企業(yè)分的福利房，根據和單位的協議，20年后張某才有出售的權利。因此法院判定該契約是一份無效合同，張某返還王某的購房款28萬元整，利息不予支持。 分析：由于產權的問題，在現實中存在幾種不能交易的情況： 福利分房。有的單位職工參加工作時，分到了一套房，并簽訂了協議。協議規(guī)定個人在單位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。 共有產權。房屋產權的所有人不止一個人，只有在征得全部共有人同意后，產權才能變更。其中一人賣房，必須取得其余產權共有人的書面授權書。發(fā)生變更的產權。例如，經法院判決，李某與妻子王女士離婚，其名下房屋產權的一半劃給了王女士。在判決之后，李某和周某簽訂了買賣協議，周某付給了李某5萬定金。后來王女士把李某和周某訴之法院，法院判決李某和周某所簽的協議無效，周某的5萬定金由李某返還。 案例31，去年5月，譚女士以只有4歲多的兒子的名義在市內某樓盤購買了一套商品房。她當時的想法是，房子以后總是要給兒子的，用兒子的名字簽訂合同，日后省了過戶的麻煩，而且可以少交一部分手續(xù)費。不料，后來房子不但延期交付還出現了一些質量問題，根據購房合同的約定，開發(fā)商理應向戶主賠付違約金。但譚女士提出的賠付要求卻遭到開發(fā)商的拒絕，開發(fā)商的理由是，合同上的戶主是未成年人，不受《合同法》保護，因此合同無效，不能獲得違約金。譚女士對此十分不滿，卻又不知道該怎么辦？ 分析：開發(fā)商以合同一方當事人是未成年人就認為合同無效，從而不承擔相關違約責任是沒有法律依據的?！睹穹ㄍ▌t》第十二條規(guī)定，10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。因為未成年人也是消費者，根據《合同法》和《民法》相關規(guī)定，只要在今后的司法調查中能夠判定是法定代理人替未成年人行使了相關行為，則可視為合同有效。同時，由于購房在目前社會生活中屬于比較重大的經濟行為，涉及金額較大，且購房合同內容涉及法律關系較復雜，因此，為了避免糾紛，未成年人購房的行為應當由其法定代理人代理實施。在簽訂合同時，一般未成年人的父母作為法定代理人在代理人欄簽字。在與開發(fā)商簽訂購房合同時最好到公證機關進行相應公證，以確定合同的法律效力。 案例32，林先生有一套單位分配的公有住房。由于所在區(qū)域有一所較好的中學，林先生的妹妹林女士提出把自己兒子馮某的戶口適到該處，以便在該學校就讀。此后，遷入戶口必須與戶籍內成員具有直系親屬關系，林女士和馮某相繼遷入戶口，并寫下一份承諾書：“馮某考取高中之后即將馮某戶口遷出?！钡?002年馮某考取大學后，兩人戶口遲遲沒有遷走。2004年10月竟然林女士和兒子馮某向法院起訴，聲稱自己離婚之后無房可住，自己和馮某的戶口在林先生房屋內，屬于同住人，因此要求法院確認兩人享有該房屋居住權。 分析：本案例關鍵在于區(qū)別林女士與馮某是否享有林先生的房屋居住權。馮某雖然在表面上符合同住 人的條件，但是本案應當對于其取得戶口并居住在內的原因作出判定。馮某遷入戶口是為了就讀學校，但是在入戶時主觀上已經表示了不取得該房屋的意愿，所以不享有居住使用權。而林女士遷入戶口的行為是為遷入馮某戶口所作的準備，也不享有居住使用權。林女士與馮某遷入戶口是為了馮某就讀學校，公房依法不享有居住權。雖然兩人現在均他處無房可住，但林先生對于兩人并沒有安置的義務。 案例33，2004年9月，任女士與某經紀公司簽訂委托代理購房協議， 。簽協議同時，任女士支付該公司購房定金3萬元。協議還約定經紀人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并確保此房屋不欠任何費用。在該公司辦理過戶手續(xù)期間任女士若不認購此房屋及因任女士的原因導致未完成該房產過戶手續(xù)，經紀公司有權不退還定金。不久，任女士得知所購房屋的物業(yè)費及供暖費尚欠兩萬多元，于是向經紀公司提出解除合同。 分析：雙方簽訂的有效協議中約定房地產經紀公司應確保此房屋不欠任何費用，但在實際履行中，出現了協議房屋有物業(yè)費及供暖費尚未情況。協議中雖約定任女士在辦理過戶手續(xù)期間不認購此房屋及因任女士的原因導致未完成該房產過戶手續(xù)的，經紀公司有權不退還定金，但導致任女士不認購的原因系協議房屋存在欠費，經紀公司存在過錯，因此任女士放棄購買并主張退還定金。 案例34，2004年4月17日，張女士與某中介公司簽訂了《房地產居間合同》與《定金協議》，由張女士委托中介公司居間介紹買受上海市浦東新區(qū)東環(huán)龍路某弄的一套住房。雙方在合同中約定“房價為131萬元，合同有效期為自合同簽訂之日起72小時，張女士支付中介公司誠意金6000元”。同日，雙方還另行簽訂了一份《買受方看房確認書》一份，載明“張女士不得私下與中介公司曾介紹的出售方進行本委托事項的交易，違者張女士應按私下成交價的1%支付中介公司違約金?！贝撕?，張女士與賣方都未合同規(guī)定的4月20日之前到中介公司處簽訂合同，中介公司書面通知后，也未見有回音。不久，公司得知，張女士在4月30日已經以101萬元的價款與上家自行進行了房屋買賣，房屋產權業(yè)已正式變更。由于張女士始終未支付居間服務費，中介公司認為張女士與上家私下交易的行為，違反了雙方之間的約定，于是，起訴到法院，要求張女士支付違約金。 分析：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。張女士與中介公司之間的《房地產居間合同》合法有效，雙方均應恪官運亨通。張女士私下與賣方簽訂《房地產買賣合同》，其行為顯已違反雙方之間的約定，應按約承擔違約責任。 案例35，黃先生不久前通過中介看中了福田區(qū)田附近的一套樓房，并經談價后以70余萬元的價格與“房東”林某簽訂了中介居間合同。合同簽訂后辦理相關手續(xù)時，黃先生才發(fā)現原來林某并不是真正的房東，真正的房東是一位李女士。當時李女士告訴黃先生，她忙不過來，所以全權委托朋友林某賣房。黃先生也沒太在意，雙方順利辦理了相關手續(xù)。在貸款手續(xù)、過戶手續(xù)辦過后不久，黃先生從另一家中介那里獲知，林某并不是李女士的朋友，而是一名炒樓者，他通過這次交易從黃先生處賺取了2萬元。一聽是這么回事，黃先生馬上找到經手中介一再追問，獲知林某真是賺取差價的炒樓者。 分析：二手房市場有部分炒樓者都采取林某這種手法，目的就是為了規(guī)避稅收。炒樓者如果自己買下樓房再出售，一方面需要投入較多資金，另一方面則要多交一次契稅等稅收；而且如果買下后再轉手，在兩年之內還要交納高達5%的營業(yè)稅。像林某這樣操作，炒樓成本就大大降低。這樣炒樓也有風險，因為林某也交納了數千元風險金在李女士那里，樓房不能在規(guī)定期限內以約定價格交易，風險金就要被沒收。此案例中，黃先生很難拿回多付的差價。這起交易合同手續(xù)齊備，除非李女士沒有同意讓林某吃差價，否則黃先生就只能認了。如果要避免黃先生的情況，也很簡單，只需簽合同前到國土部門進行查詢，看所交易的房產是不是掛在與自己簽合同的人的名下。 案例36，房主張某有一套面積1994年85平方米左右的住房，經朋友介紹，與買家王女士簽訂了二手房買賣合同。合同中約定，房屋總價款34萬，王女士在合同簽訂時支付6萬元定金，余款在辦理房屋過戶時一次性付清。合同簽訂后，張某收取了房屋定金，但在辦理過戶手續(xù)時，王女士提出資金不足，要求先辦理過戶，房款后付。因朋友介紹的緣故，張某答應了王女士的請示，但與王女士約定，余款必須在3個月內付清，否則每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的違約金。轉眼半年就過去了，但張某遲遲未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士賠付定金及違約金，王女士同意解除合同，不同意定金及違約金的主張。怎么辦？ 分析：根據《擔保法》及《合同法》的規(guī)定，合同的雙方當事人可以約定定金條款，如果雙方履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。如果給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收取定金一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。但合同中如果既約定了定金又約定了違約金的話，則只能選擇一項，不可同時主張。 張某與王女士簽訂的兩份合同均有效，只是后達成的合同對付款期限做了變更。王女士未按照約定支付房款并且在我催促的合理期間內仍未履行，所以張某有權要求解除合同。但合同中同時約定了違約金和定金條款，只能選擇其一，不能既要求王女士賠付定金，又要求