【文章內(nèi)容簡介】 出售方?jīng)]收”。議價是否成功二手房買賣糾紛里算是比例較高的一種，誠意金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。對誠意金的約定及上下家議價是事成功是誠意金應(yīng)當(dāng)返還的關(guān)鍵。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此誠意金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的誠意金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系 。這意味著任何一拒絕交易，都按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回誠意金。一是誠意金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把誠意金轉(zhuǎn)為定金。 案例27，客戶何某日通過學(xué)習(xí)中介聯(lián)系看房并達成購買意向，當(dāng)天向中介會了誠意金1萬元。當(dāng)何某美美的等著辦理手續(xù)搬新家的時候，中介方面卻告訴他，當(dāng)中介聯(lián)系業(yè)主確認房屋買賣事宜時，業(yè)主卻要求提高房價，何某不同意 ，中介也只得通知何某，請他另換其他房屋，或取回誠意金。何某認為：自己已經(jīng)交了誠意金，承擔(dān)了購房的風(fēng)險，現(xiàn)在說不賣就不賣，道理上如何說得過？何某提出如果把這次買賣無法達成，要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法則“承擔(dān)賠償責(zé)任。令他失望的是，最后法院卻并沒有支持他的賠償要求。 分析：中介并不能保證買賣成功最近由于房價上漲，許多原來的賣家想要抬高房價或者是改賣房為租房等，于是象何某遇到的情況在二折交易里面出現(xiàn)的頻率也一下增多。買家認為既然與中介簽證了委托合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的誠意金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，就是中介違約了。這一類的糾紛常常被稱為“包購糾紛”。買房不成而房價上漲，購房者心理自然難以平衡。但是像何某這樣的主張法院是不能支持的。中介服務(wù)屬于居間服務(wù)，是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。何某交納的誠意金賣家沒有收取，而且雙方對樓價也沒有達成統(tǒng)一，因此何某也只能是拿回誠意金。 案例28，吳某通過中介看中一套二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與賣家朱某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某從購買房屋的街坊鄰居等多處得到消息說該房了“不吉利”，雖然喜歡這套房子，但迷信的他左思右想還是覺得不妥。于是吳某向中介發(fā)出書面通知，指出上家隱瞞了該套房子在一年左右房屋里連續(xù)兩人死亡的重要事實，造成了他的重在誤解，要求以此為理由解除買賣合同。經(jīng)中介溝通協(xié)商后，賣家同意解除買賣合同，但卻不同意返還定金。事情一拖就是兩個月。這時又有他人看中該套房子，于是賣家將房屋重新售出。但這時候，吳某終于惱火了，他把賣家告上了法院，要求取回定金。 分析：吳某認為，自己購買房屋是用做結(jié)婚新房，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況不吉利，而賣家沒有主動告知自己，讓自己產(chǎn)生了誤解，合同最后的解除責(zé)任在賣家。賣家卻反駁說，生老病死屬從之常理，吳先生沒有詢問，自己也沒有告知的義務(wù)，合同解除責(zé)任在吳先生。（1） 除非下家事先有特別要求，上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。（2） 沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。（3）重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。案例29，馬某為改善居住條件，將其濱江東睡一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。雙方在合同中約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于28萬元的價格出售房屋，合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作合同成立，%計收中介。但是，居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下已經(jīng)達成了房屋買賣的交易，也就是說，馬某逃避了應(yīng)該向中介交納的費用。中介找到馬某交涉，馬某這時候卻不承認他和中介之間的委托合同了，他辯稱：房屋是夫妻共有財產(chǎn)，自己以個人名義與中介簽訂了居間委托合同是無效合同，并以此為由拒絕向中介支付中介費。多次協(xié)商無果，無奈之下，中介將馬先生告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。法院經(jīng)過調(diào)查了解后認定居間合同合法有效，依法判決馬先生支付約定的中介費。 分析：馬某存在著一絲僥幸心態(tài)，希望能夠逃避中介昂貴的費用，但最后還是輸了官司。依法簽訂的合同受國家法律保護。馬先生被判按約支付中介費，體現(xiàn)了合同的嚴肅性及國家法律法規(guī)的強制性。居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別：屬共同財產(chǎn)的房屋若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在這個糾紛中，中介公司已經(jīng)履行了合同的義務(wù)，馬某私自成交逃避中介費，難以得到法院的支持。 案例30，張某于2001年與王某簽訂衛(wèi)份二手房買賣，在契約中雙方約定：張某將個人位于城區(qū)的房改房出售給王某，由王某在本合同簽訂后一次性付給張某人民幣28萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶時卻被告知此房產(chǎn)不能辦理過戶登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。王某要求退款及相應(yīng)的經(jīng)濟損失，張某不同意，于是王某將張某告上法庭，要求張某退還全部房款及相應(yīng)的利息損失，并解除合同。法院經(jīng)審理查明，張某所有的房改房是于1983年企業(yè)分的福利房，根據(jù)和單位的協(xié)議，20年后張某才有出售的權(quán)利。因此法院判定該契約是一份無效合同，張某返還王某的購房款28萬元整，利息不予支持。 分析：由于產(chǎn)權(quán)的問題，在現(xiàn)實中存在幾種不能交易的情況： 福利分房。有的單位職工參加工作時，分到了一套房，并簽訂了協(xié)議。協(xié)議規(guī)定個人在單位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。 共有產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的所有人不止一個人，只有在征得全部共有人同意后，產(chǎn)權(quán)才能變更。其中一人賣房，必須取得其余產(chǎn)權(quán)共有人的書面授權(quán)書。發(fā)生變更的產(chǎn)權(quán)。例如，經(jīng)法院判決，李某與妻子王女士離婚，其名下房屋產(chǎn)權(quán)的一半劃給了王女士。在判決之后，李某和周某簽訂了買賣協(xié)議，周某付給了李某5萬定金。后來王女士把李某和周某訴之法院，法院判決李某和周某所簽的協(xié)議無效，周某的5萬定金由李某返還。 案例31，去年5月，譚女士以只有4歲多的兒子的名義在市內(nèi)某樓盤購買了一套商品房。她當(dāng)時的想法是，房子以后總是要給兒子的，用兒子的名字簽訂合同，日后省了過戶的麻煩，而且可以少交一部分手續(xù)費。不料，后來房子不但延期交付還出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，根據(jù)購房合同的約定，開發(fā)商理應(yīng)向戶主賠付違約金。但譚女士提出的賠付要求卻遭到開發(fā)商的拒絕，開發(fā)商的理由是，合同上的戶主是未成年人，不受《合同法》保護，因此合同無效，不能獲得違約金。譚女士對此十分不滿，卻又不知道該怎么辦？ 分析：開發(fā)商以合同一方當(dāng)事人是未成年人就認為合同無效，從而不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任是沒有法律依據(jù)的。《民法通則》第十二條規(guī)定，10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。因為未成年人也是消費者，根據(jù)《合同法》和《民法》相關(guān)規(guī)定，只要在今后的司法調(diào)查中能夠判定是法定代理人替未成年人行使了相關(guān)行為，則可視為合同有效。同時，由于購房在目前社會生活中屬于比較重大的經(jīng)濟行為，涉及金額較大，且購房合同內(nèi)容涉及法律關(guān)系較復(fù)雜，因此，為了避免糾紛，未成年人購房的行為應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理實施。在簽訂合同時，一般未成年人的父母作為法定代理人在代理人欄簽字。在與開發(fā)商簽訂購房合同時最好到公證機關(guān)進行相應(yīng)公證，以確定合同的法律效力。 案例32，林先生有一套單位分配的公有住房。由于所在區(qū)域有一所較好的中學(xué)，林先生的妹妹林女士提出把自己兒子馮某的戶口適到該處，以便在該學(xué)校就讀。此后，遷入戶口必須與戶籍內(nèi)成員具有直系親屬關(guān)系，林女士和馮某相繼遷入戶口，并寫下一份承諾書：“馮某考取高中之后即將馮某戶口遷出?！钡?002年馮某考取大學(xué)后，兩人戶口遲遲沒有遷走。2004年10月竟然林女士和兒子馮某向法院起訴，聲稱自己離婚之后無房可住，自己和馮某的戶口在林先生房屋內(nèi)，屬于同住人，因此要求法院確認兩人享有該房屋居住權(quán)。 分析：本案例關(guān)鍵在于區(qū)別林女士與馮某是否享有林先生的房屋居住權(quán)。馮某雖然在表面上符合同住 人的條件，但是本案應(yīng)當(dāng)對于其取得戶口并居住在內(nèi)的原因作出判定。馮某遷入戶口是為了就讀學(xué)校，但是在入戶時主觀上已經(jīng)表示了不取得該房屋的意愿，所以不享有居住使用權(quán)。而林女士遷入戶口的行為是為遷入馮某戶口所作的準備，也不享有居住使用權(quán)。林女士與馮某遷入戶口是為了馮某就讀學(xué)校，公房依法不享有居住權(quán)。雖然兩人現(xiàn)在均他處無房可住，但林先生對于兩人并沒有安置的義務(wù)。 案例33，2004年9月，任女士與某經(jīng)紀公司簽訂委托代理購房協(xié)議， 。簽協(xié)議同時，任女士支付該公司購房定金3萬元。協(xié)議還約定經(jīng)紀人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并確保此房屋不欠任何費用。在該公司辦理過戶手續(xù)期間任女士若不認購此房屋及因任女士的原因?qū)е挛赐瓿稍摲慨a(chǎn)過戶手續(xù)，經(jīng)紀公司有權(quán)不退還定金。不久，任女士得知所購房屋的物業(yè)費及供暖費尚欠兩萬多元，于是向經(jīng)紀公司提出解除合同。 分析：雙方簽訂的有效協(xié)議中約定房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應(yīng)確保此房屋不欠任何費用，但在實際履行中，出現(xiàn)了協(xié)議房屋有物業(yè)費及供暖費尚未情況。協(xié)議中雖約定任女士在辦理過戶手續(xù)期間不認購此房屋及因任女士的原因?qū)е挛赐瓿稍摲慨a(chǎn)過戶手續(xù)的，經(jīng)紀公司有權(quán)不退還定金，但導(dǎo)致任女士不認購的原因系協(xié)議房屋存在欠費，經(jīng)紀公司存在過錯，因此任女士放棄購買并主張退還定金。 案例34，2004年4月17日，張女士與某中介公司簽訂了《房地產(chǎn)居間合同》與《定金協(xié)議》，由張女士委托中介公司居間介紹買受上海市浦東新區(qū)東環(huán)龍路某弄的一套住房。雙方在合同中約定“房價為131萬元，合同有效期為自合同簽訂之日起72小時，張女士支付中介公司誠意金6000元”。同日，雙方還另行簽訂了一份《買受方看房確認書》一份，載明“張女士不得私下與中介公司曾介紹的出售方進行本委托事項的交易，違者張女士應(yīng)按私下成交價的1%支付中介公司違約金?！贝撕螅瑥埮颗c賣方都未合同規(guī)定的4月20日之前到中介公司處簽訂合同，中介公司書面通知后，也未見有回音。不久，公司得知，張女士在4月30日已經(jīng)以101萬元的價款與上家自行進行了房屋買賣，房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)已正式變更。由于張女士始終未支付居間服務(wù)費，中介公司認為張女士與上家私下交易的行為，違反了雙方之間的約定，于是，起訴到法院，要求張女士支付違約金。 分析：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。張女士與中介公司之間的《房地產(chǎn)居間合同》合法有效，雙方均應(yīng)恪官運亨通。張女士私下與賣方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，其行為顯已違反雙方之間的約定，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。 案例35，黃先生不久前通過中介看中了福田區(qū)田附近的一套樓房，并經(jīng)談價后以70余萬元的價格與“房東”林某簽訂了中介居間合同。合同簽訂后辦理相關(guān)手續(xù)時，黃先生才發(fā)現(xiàn)原來林某并不是真正的房東，真正的房東是一位李女士。當(dāng)時李女士告訴黃先生，她忙不過來，所以全權(quán)委托朋友林某賣房。黃先生也沒太在意，雙方順利辦理了相關(guān)手續(xù)。在貸款手續(xù)、過戶手續(xù)辦過后不久，黃先生從另一家中介那里獲知，林某并不是李女士的朋友，而是一名炒樓者，他通過這次交易從黃先生處賺取了2萬元。一聽是這么回事，黃先生馬上找到經(jīng)手中介一再追問，獲知林某真是賺取差價的炒樓者。 分析：二手房市場有部分炒樓者都采取林某這種手法，目的就是為了規(guī)避稅收。炒樓者如果自己買下樓房再出售，一方面需要投入較多資金，另一方面則要多交一次契稅等稅收；而且如果買下后再轉(zhuǎn)手，在兩年之內(nèi)還要交納高達5%的營業(yè)稅。像林某這樣操作，炒樓成本就大大降低。這樣炒樓也有風(fēng)險，因為林某也交納了數(shù)千元風(fēng)險金在李女士那里，樓房不能在規(guī)定期限內(nèi)以約定價格交易，風(fēng)險金就要被沒收。此案例中，黃先生很難拿回多付的差價。這起交易合同手續(xù)齊備，除非李女士沒有同意讓林某吃差價，否則黃先生就只能認了。如果要避免黃先生的情況，也很簡單，只需簽合同前到國土部門進行查詢，看所交易的房產(chǎn)是不是掛在與自己簽合同的人的名下。 案例36，房主張某有一套面積1994年85平方米左右的住房，經(jīng)朋友介紹，與買家王女士簽訂了二手房買賣合同。合同中約定，房屋總價款34萬，王女士在合同簽訂時支付6萬元定金，余款在辦理房屋過戶時一次性付清。合同簽訂后，張某收取了房屋定金，但在辦理過戶手續(xù)時，王女士提出資金不足，要求先辦理過戶，房款后付。因朋友介紹的緣故，張某答應(yīng)了王女士的請示，但與王女士約定，余款必須在3個月內(nèi)付清，否則每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的違約金。轉(zhuǎn)眼半年就過去了，但張某遲遲未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士賠付定金及違約金，王女士同意解除合同，不同意定金及違約金的主張。怎么辦？ 分析：根據(jù)《擔(dān)保法》及《合同法》的規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以約定定金條款，如果雙方履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。如果給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收取定金一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但合同中如果既約定了定金又約定了違約金的話，則只能選擇一項，不可同時主張。 張某與王女士簽訂的兩份合同均有效，只是后達成的合同對付款期限做了變更。王女士未按照約定支付房款并且在我催促的合理期間內(nèi)仍未履行，所以張某有權(quán)要求解除合同。但合同中同時約定了違約金和定金條款，只能選擇其一，不能既要求王女士賠付定金，又要求支付違約金。 案例37，客戶李某有一套房三月份在中介成交，當(dāng)時買賣雙方簽了合約買方交了5000元定金，由于房產(chǎn)證在銀行抵押贖樓，定金暫由中介托管，但當(dāng)時張某沒簽定金托管