【文章內(nèi)容簡介】 必須提供二代居民身份證原件及復(fù)印件（無論產(chǎn)權(quán)人，還是代理人）； ⑵ 過戶環(huán)節(jié) ① 到場人員： 買賣雙方產(chǎn) 權(quán)人本人； 賣方本人不到場，必須委托公證的代理人本人； 買方（中國人）本人不到場，代理人本人（手寫委托書或委托公證）； 買方（港、澳、臺、外籍）本人不到場，必須委托公證的代理人本人； 買賣雙方產(chǎn)權(quán)人有未成年，必須法定監(jiān)護(hù)人（監(jiān)護(hù)權(quán)公證）； ⑤ 準(zhǔn)備材料： 買賣雙方身份證件原件及復(fù)印件； 18 買方外地人，暫住證原件及復(fù)印件； 買賣雙方產(chǎn)權(quán)人有未成年的，持監(jiān)護(hù)權(quán)公證書原件、未成年人的身份證、戶口本原件； 代理人身份證件原件及復(fù)印件，公證書原件及復(fù)印件、手寫委托書原件； 產(chǎn)權(quán)證、土地證原件及復(fù)印件；原始購房合同或協(xié)議原件及 復(fù)印件； 物業(yè)證明原件等； ⑥ 過戶 流程： 審核材料，領(lǐng)號 （必須有新契稅票原件） 過戶； ⑦ 過戶 會遇到的問題： ⅰ 有抵押登記的房本，銀行系統(tǒng)必須刪除抵押記錄； ⅱ 外籍人過戶要拿護(hù)照和譯本公證復(fù)印件與原件 看原件留復(fù)印件 ； ⅲ 賣方 外籍人士，當(dāng)時買方和現(xiàn)在持有護(hù)照或其他證件有 變更，需要提供兩證件為一人的認(rèn)證； ⅳ 中國公民（年滿 18 周歲），必須提供二代居民身份證原件及復(fù)印件（無論產(chǎn)權(quán)人，還是代理人）； ⅴ 買方外地人，提供在有效期的暫住證； ⅵ 交稅過戶前的確權(quán)； ⅶ 所有外文材料，交稅過戶時必須有中文譯本公 證； ⅷ 新產(chǎn)權(quán)人為多人，需要簽署產(chǎn)權(quán)共有協(xié)議； 八 、抵押登記 ⑴ 過戶后，建委歸檔， 一般需要 710 個工作日； ⑵ 歸檔完畢，銀行出抵押材料， 一般需要 57 個工作日左右； ⑶ 銀行或者我們公司抵押專員，約客戶（或代理）去建委做抵押登記， 一般需要 35 個工作日； 所以，過戶大約 3—— 4 周時間，抵押登記完畢，商業(yè)銀行放款（貸款單子）！ 九、物業(yè)交接 物業(yè)確認(rèn)書（范本） —— 詳見附件 8 19 第三章 貸款知識總結(jié) 第一節(jié) 商業(yè)貸款總結(jié) 一、商業(yè)按揭貸款流程 中資銀行（光大、北京、浦發(fā)等） 銀行面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 工 作 日 評 估 5 個 工 作 材料齊全 日 （買賣雙方提供的及評估報(bào)告） 銀行出具審批結(jié)果（批貸涵） 當(dāng)日或次 工作 日 交稅 — 過戶 3—— 4 周（房屋產(chǎn)權(quán)證） 5—— 6 周（含土地證） 抵押登記完畢（房屋和土地） 房屋產(chǎn)權(quán)證 —— 《他項(xiàng)權(quán)利證》 ，抵押登記當(dāng)日可出證； 土地證 —— 《他項(xiàng)權(quán)利證》 ，抵押登記當(dāng)日領(lǐng)取《受理單》即可； 領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)利證》及土地證《他項(xiàng)權(quán)利證》的受理單 （ 2— 3 個工作日） 買方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關(guān)系證明（ 結(jié)婚證、 離婚證、離婚 協(xié)議或法院判決） 、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、 收入證明、公司營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件加蓋公章、工資流水、資產(chǎn)證明（房產(chǎn)、車產(chǎn)、股票、基金、大額存款、保險單； 賣方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關(guān)系證明（ 結(jié)婚證、 離婚證、離婚協(xié)議或法院判決）； 買方： 借款人必須 到場； 配偶 不能到場，必須 出示《 購 房委托公證》原件 ，并且最好受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人及配偶不能到場，必須出示《售房委托公證 》原件 ， 委托人和受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰 ； 20 銀行貸款→放款； 外資銀行（花旗、東亞等） 銀行面簽 —————— → 到場人員及材料： 3—— 5 個 工 作 日 銀行出具審批結(jié)果 3—— 5 個 工 作 日 評 估 當(dāng) 日 或 次 日 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報(bào)告） 簽署借款合同 —————— → 到場人員及材料： 3 個 工作 日 交稅 — 過戶 2 周（房屋產(chǎn)權(quán)證） 3 周（含土地證） 抵押登記（房屋和土地） 房屋產(chǎn)權(quán)證 —— 《他項(xiàng)權(quán)利 證》 ，抵押登記當(dāng)日可出證； 土地證 —— 《他項(xiàng)權(quán)利證》 ，抵押登記當(dāng)日領(lǐng)取《受理單》即可； 領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)利證》及土地證《他項(xiàng)權(quán)利證》的受理單 買方： 夫妻雙方到場、身份證 件【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 】、 戶口本、 婚姻關(guān)系證明（ 結(jié)婚證、 離婚證、離婚協(xié)議或法院判決） 、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、 收入證明、公司營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件加蓋公章、工資流水、資產(chǎn)證明（房產(chǎn)、車產(chǎn)、股票、基金、大額存款、保險單； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、 銀行卡（個人收款賬戶）； 買方： 借款人必須 到場； 配偶 不能到場，必須 出示《 購 房委托公證》原件 ，并且最好受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人及配偶不能到場，必須出示《售房委托公證》原件 ， 委托人和受托人為直系親屬，代理事宜全面清晰 ； 買方： 借款人 本人到場；（銀行可以上門服務(wù)） 21 （ 2— 3 個工作日） 銀行貸款→放款； 二、銀行政策 —— 具體合作銀行政策， 請見附件 4 銀行政策隨時在變化，具體的單子具體分析，請大家在不確定的情況下電話咨詢 我們 ！ 三、銀行利率 —— 全面利率表， 請見附件 5 中國人民銀行， 202046 調(diào)整貸款利率，新表如下： 商業(yè)貸款 貸款 5 年以上， 基準(zhǔn)利率 % 貸款金額 10000 月均還款 年限 基準(zhǔn)利率下浮 15%（ %） 基準(zhǔn)利率（ %） 基準(zhǔn)利率上浮 10%（ %） 基準(zhǔn)利率上浮 15%（ %） 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 5 10 15 20 25 30 四、根據(jù)客戶需求，分析銀行政策： 銀行選擇： 中資銀行 —— 光大、 中行、農(nóng)行 、 交行、工行、北京、浦發(fā)、 招行等； 22 外資銀行 —— 花旗 、東亞等； 銀行對首套、二套、三套等，相應(yīng)的貸款成數(shù)及利率； 關(guān)于借款套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：認(rèn)房還是認(rèn)貸、認(rèn)房又認(rèn)貸； 房產(chǎn) —— 北京市聯(lián)網(wǎng)查詢； 貸款 —— 全國聯(lián)網(wǎng)查詢； 關(guān)于外地人，如何操作？ （ 1）提供材料：社保證明、個人完稅單 （二選一）； （ 2）如果不能提供上述材料，銀行是否可以操作？享受什么政策？ 關(guān)于以家庭為單位，只可購買一套住宅 —— 政策說明 ① 家庭單位指：夫妻雙方及未成年子女（ 18 周歲以下）； ② 2020 年 5 月 1日起實(shí)施，以網(wǎng)簽為準(zhǔn)； 以上政策的應(yīng)對措施： ③ 住宅房屋，可以采用“公司產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)、 18 周歲以上的成年人”作為新產(chǎn)權(quán)人； ④ 可以側(cè)重選擇商業(yè)、寫字樓等辦公用房進(jìn)行操作； 關(guān)于進(jìn)行按揭貸款的單子，申報(bào)價計(jì)算方式及稅費(fèi)變化： 貸款金額 /貸款成數(shù) =網(wǎng)簽價格（計(jì)稅價格）； 注意：如果房產(chǎn)原本是小于 140 平米，但因貸款金額大，導(dǎo)致單套房屋申報(bào)總價，超過所屬地段國家認(rèn)定價格的 倍 —— 此房屋交稅，將 由 普通 — →非普通 ； 23 第二節(jié) 公積金貸款總結(jié) 一、公積金貸款流程分析 市管公積金 擔(dān)保公司面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 產(chǎn)權(quán)證必須 工 抵押注銷完畢 作 日 評 估 7 個 工 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報(bào)告） 作 日 公積金中心初審 — ————— → 到場人員及材料： （ 出具審批結(jié)果 ） 5 個 工 作 日 公積金中心復(fù)審 —————— → 到場人員及材料： （簽署借款合同） 交稅 — 過戶 1 周 公積金中心放款 （賣方在 2—— 3 工作日收到房款） 市管公積金：從面簽 —— 放款時間大約 4 周。 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交 都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、工商銀行或建設(shè)銀 行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 24 國管公積金 擔(dān)保公司面簽 —————— → 到場人員及材料： 5 個 產(chǎn)權(quán)證必須 工 抵押注銷完畢 作 日 評 估 7 個 工 材料齊全 （買賣雙方提供的及評估報(bào)告） 作 日 公積金批貸，擔(dān)保公司出具批貸函 1 個 工 作 日 交稅 — 過戶 7— 10 個 工 作 日 公積金中心復(fù)審 —————— → 到場人員及材料： （簽署借款合同） 2 周 公積金中心放款 （賣方在 2—— 3 工作日收到房款） 國管公積金：從面簽 —— 放款時間大約 5— 6 周。 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、 收入證明（ 2 份） 、（如已婚：夫妻雙方各自兩份；無工作者，到居委會開具無業(yè)證明）、學(xué)歷證、工作證、職稱證（會計(jì)師證、工程師證、律師證、教師資格證、評估師證等）、工商銀 行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（中、農(nóng)、工、建、交都可以，推薦工行，放款速度最快，） ； 賣方： 產(chǎn)權(quán)人本人到場、身份證 件 原件 【 外籍人 — 護(hù)照原件、譯本公證原件 (2 份 )】 、建設(shè)銀行的個人結(jié)算帳戶的存折或卡（卡或折子與買方保持一致） ； 買方： 夫妻雙方到場、身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證、工作證、職稱